С учетом естественного износа

Естественный износ. Срок службы и техническое состояние объекта

Естественный износ – это вполне нормальный и обычный физический процесс. Каковы его причины? Что можно сказать о методологии измерения? Какое видовое разнообразие данного процесса выделяют? Вот на эти, а также и на другие вопросы и будет дан ответ в рамках данной статьи.

Общая информация

Начать следует с определения. Естественный (физический) износ – это закономерный процесс ухудшения характеристик объекта во время его использования. Происходит он под влиянием целого ряда факторов, как-то: коррозия, вибрация, трение, старение материалов, качество обслуживания, отклонение от рекомендованных значений эксплуатации для влажности и температуры. Рост приводит к увеличению вероятности того, что произойдет аварийный отказ оборудования, понизятся качественные характеристики выпускаемой с его помощью продукции, уменьшится остаточный срок службы некоторых деталей и узлов или даже всего изделия, объект будет признан непригодным к использованию.

Про виды износа

На практике приходится различать:

1. Механический износ. Его результатом является понижение точности (отклонение от цилиндричности и параллельности).
2. Абразивный износ. Предполагает появление задиров и царапин на сопрягаемых поверхностях.
3. Усталостный износ. Он оборачивается появлением трещин и изломом деталей.
4. Смятие – вызывает отклонение от плоскостности.
5. Заедание – проявляется в прилипании сопрягаемых поверхностей.
6. Коррозионный износ. Он проявляется в окислении изнашиваемой поверхности.

Отдельно стоит упомянуть про причины износа. В зависимости от них выделяют изменения первого и второго рода. Что это значит на практике? Естественный износ в первом случае представляет собой процесс, потенциал которого накопился в результате нормальной эксплуатации. Второй род используется для характеристики ситуаций, возникших вследствие аварий, стихийных бедствий, нарушения правил использования и так далее.

О временном факторе

Естественный износ может рассматриваться и с позиции своего протекания. В таком случае он может быть непрерывным и аварийным. Давайте рассмотрим их более подробно:

1. Непрерывный износ. Так называют постепенное понижение технико-экономических показателей объекта при условии, что осуществляется правильная и при этом длительная эксплуатация. В качестве примера можно привести механический износ деталей и узлов, который влияет на движущиеся части механизмов и машин. Может он сказываться и на других элементах системы.
2. Аварийный износ. Так называют быстрые по времени изменения, которые достигают таких размеров, что эксплуатация объекта в дальнейшем становиться невозможной. В качестве примера можно привести пробой кабеля. По характеру протекания его можно охарактеризовать как моментальный.

Следует отметить, что аварийный износ практически всегда является всего лишь следствием протекания скрытых процессов. Он может внешне быть связанным с ошибками персонала, несоответствием требуемых и имеющихся расходных материалов, резкими скачками питающего напряжения. Но выделяемый при этом скрытый износ непосредственно на технические параметры не влияет. Он просто увеличивает вероятность наступления аварийной ситуации.

Еще некоторые точки зрения на износ

Иногда на этот процесс следует взглянуть под другим углом. Поэтому, давайте рассмотрим, какие еще виды износа могут быть. По характеру и степени распространения выделяют:

1. Глобальный износ. Так называют ситуацию, когда процесс распространен на весь объект в целом.
2. Локальный износ. Так называют процесс, когда различные детали и узлы поражаются в разной степени.

Также по техническим возможностям и экономической целесообразности восстановления потерянных потребительских свойств различают:

1. Устранимый износ. Это процесс, развернуть который вспять возможно физически и оправдано экономически. То есть, он допускает проведение ремонта и восстановление объекта.
2. Неустранимый износ. В таком случае развернуть процесс вспять невозможно из-за определенных конструктивных особенностей или сложно по экономическим соображениям (например, расходы превышают прирост стоимости).

И еще о форме проявления:

1. Технический износ. Под этим подразумевается понижение фактический значений параметров объекта сравнительно нормативным (паспортным) данным.
2. Конструктивный износ. Под ним подразумевается ухудшение защитных свойств внешнего покрытия.

О проявлениях износа

Обязательная сторона этого процесса – увеличение издержек, которые нужны для изготовления продукции (в плане затрат материалов, энергии и тому подобное), техобслуживания, ремонта. Они значительно превышают средний уровень затрат для аналогичных новых объектов. Иногда, когда увеличивается физический износ, издержки не растут. В таком случае затраты будут ниже среднего уровня. Вполне может быть, что подобная ситуация указывает на увеличение скрытого износа и отложенного ремонта. Точно сказать сложно, поскольку данный момент зависит от целого ряда факторов, среди которых следует упомянуть:

1. Качество ухода.
2. Условия эксплуатации – сколько пыли, повышена ли влажность, есть ли абразивные загрязнения и тому подобное.
3. Степень загрузки объекта, интенсивность использования, продолжительность работы.
4. Особенности технологического процесса и степень защиты от негативного влияния внешней среды.
5. Качество объекта – совершенство его конструкции, используемых материалов и так далее.
6. Квалификация персонала, на который возложена обязанность работы и обслуживания.

Каждый из этих факторов влияет на срок службы и то, какой будет естественный износ деталей, узлов, оборудования, сооружений.

Последствия

Из-за износа понижается производительность у оборудования и машин. Это связано с простоями, ремонтом, дополнительным обслуживанием. Кроме этого, есть определенное влияние и на технические параметры. Причем только в худшую сторону. Например, у металлорежущего оборудования ухудшается точность обработки. Из-за этого необходимо чаще проверять и налаживать устройства. Да и о просто увеличенном выходе бракованной продукции забывать не нужно. Например, считается, что у машин эффективность может уменьшиться за 10 лет эксплуатации на значение до 25%.

Как повлиять на показатель?

Износ сооружений, оборудования, узлов и деталей – это неизбежное. Но вот растянуть этот процесс вполне возможно. Фактическое значение зависит от ресурса и срока службы. Первый параметр определяется наработкой, тогда как второй календарной продолжительностью эксплуатации. Обычно при создании объекта указывается/просчитывается, сколько он может проработать. Например, на автомобиль дают гарантию в 100 тысяч километров или 5 лет. Но дополнительно влияние оказывает и состояние окружающей среды, и наличие пиковых нагрузок, периодичность и качество технического обслуживания/ремонта, режим и интенсивность эксплуатации. Держа все эти показатели в разумных рамках, можно добиться существенных результатов.

Заключение

Вот и рассмотрено, что собой представляет естественный износ. Конечно, эта тема является весьма обширной, одной статьи явно недостаточно для того, чтобы рассмотреть ее в полном объеме. Но прочитанной информации хватит, чтобы получить хотя бы общее представление. На этом остается только поблагодарить читателя за внимание и распрощаться.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

1. Возврат арендованного имущества арендодателю, наряду с внесением арендной платы, относится к числу основных обязанностей арендатора. Арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврату подлежит та же самая индивидуально-определенная вещь, которая была передана в аренду, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами. Вещь должна быть возвращена арендатором в том месте, где он ее получил (п. 36 Обзора практики по аренде), и в том состоянии, которое определено договором аренды. В частности, в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить вещь после проведения ее текущего или капитального ремонта или даже реконструкции (реновации). Если же требования к состоянию вещи, в котором она должна быть возвращена, в договоре не предусмотрены, то она должна быть возвращена в том состоянии, в котором она была передана, с учетом нормального износа. Иными словами, назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора аренды или ее обычному назначению.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. При любых обстоятельствах нормальным должен считаться износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством (см. ст. 258 НК). Впрочем, нужно учитывать, что эти нормы установлены, главным образом, в фискальных целях. И потому арендатор не лишен права доказывать, что нормальный износ на деле выше.

2. Обязанность возвратить арендованное имущество возникает при прекращении договора аренды по любым основаниям — как после окончания его срока, если арендодатель возражает против продолжения пользования (п. 2 ст. 621 ГК), так и при досрочном прекращении договора вследствие его расторжения (ст. 619 и 620 ГК), отказа от исполнения договора (ст. 310 и п. 2 ст. 610 ГК) и т.п.

Арендованное имущество должно быть возвращено не позднее чем в последний день действия договора аренды, в противном случае оно будет считаться возвращенным несвоевременно (с просрочкой), за что арендатор несет имущественную ответственность по правилам общей части обязательственного права (в особенности гл. 25 ГК) с учетом положений коммент. ст.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по своевременному возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями. В данном случае ст. 611 ГК подлежит применению по аналогии.

3. Нарушение арендатором его обязанности возвратить арендованное имущество может выражаться как в отказе его возвратить, так и в просрочке такого возврата. В обоих случаях арендодатель вправе истребовать это имущество на основании ст. 396 ГК. Одновременно он может потребовать возмещения убытков. Однако это общее правило применительно к аренде модифицировано. Дело в том, что размер убытков арендодателю приходится доказывать самостоятельно, что не всегда удобно.

Поэтому ГК в качестве основного имущественного последствия невозврата или несвоевременного возврата арендованной вещи предусматривает внесение арендатором арендной платы за все время просрочки. Причем внесению подлежит плата, предусмотренная договором аренды, а не плата, обычно взимаемая за пользование аналогичным имуществом в сравнимых обстоятельствах (п. 38 Обзора практики по аренде).

Иными словами, предполагается, что арендные отношения между сторонами как бы продолжены, и арендатор, не возвращающий вещь, должен, по крайней мере, внести за нее оговоренную плату. Когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения в части, не покрытой указанной платой.

При своевременном возврате арендованного имущества в ненадлежащем состоянии арендная плата внесению не подлежит. Арендодатель может потребовать лишь возмещения убытков.

4. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка (ст. 394 ГК), то она считается штрафной, т. е. убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Впрочем, иное правило может быть предусмотрено договором аренды. Все иные неустойки, установленные договором аренды (в том числе за своевременный возврат арендованного имущества в ненадлежащем состоянии), по общему правилу, должны считаться зачетными.

Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

Вопрос: Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

Ответ: Нормальный износ — это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости.

В ГК РФ неоднократно применяется термин «нормальный износ» (к примеру, в ст. ст. 622, 689, 755). При этом гражданское законодательство не содержит четкого определения этого понятия.

В комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный) (Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н.) указано, что в отношении имущества допускается нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества.

На практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010 по делу N А73-3067/2010).

Например, в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016 N 301-ЭС16-7745 по делу N А82-6309/2015 суд установил, что повреждения в виде сколов на раковинах, разбитых окон, отсутствия керамической плитки не являются следствием нормального износа помещения.

В Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.05.2017 N Ф02-1984/2017 по делу N А10-2748/2016 сделан вывод о том, что под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия.

Суд признал, что дефекты кровли были обусловлены нормальным износом использованного при строительстве материала, предоставленного истцом, а не качеством выполненных ответчиком работ (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2014 по делу N А33-14831/2013).

Суд не признал нормальным износом повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях; повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев, протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу N А40-192472/2015)

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2015 N Ф05-11582/2015 по делу N А40-77482/14 суд пришел к выводу о том, что неисправность колесных пар вагонов («выщербины обода колеса, раковины») не является эксплуатационной, не была вызвана естественным износом деталей и узлов вагона в процессе его эксплуатации и не связана с нормальным износом, а образовалась в результате их неправильной эксплуатации перевозчиком.

В экспертном заключении, на которое сослался суд в деле, рассмотренном в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 N Ф08-5636/2016 по делу N А32-7919/2015, был сделан вывод о том, что истертость досок ламината является его нормальным износом, однако набухание досок в местах стыков является результатом неправильной эксплуатации — переувлажнения.

В другом деле суд исходил из того, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен; вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2015 N Ф08-2739/2015 по делу N А53-23219/2014).

Суды посчитали появление трещин на стенах нормальным износом здания со ссылкой на СП 63.13330.2012 и Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (к СНиП 11-22-81) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2016 N Ф09-8348/16 по делу N А76-13488/2015).

В соответствии с сервисной книжкой (ограничение области действия гарантии) автомобиля гарантия изготовителя ограничена дефектами производственного характера и не распространяется на случаи, вызванные, в частности, нормальным износом любых деталей, естественным старением покрытия деталей ходовой части и элементов системы выпуска отработавших газов и т.д., в сервисной книжке автомобиля приведен закрытый перечень деталей, подверженных износу и (или) разрушению при нормальной эксплуатации, фрикционные диски АКПП к числу таких деталей не отнесены (Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А09-7945/2010).

Недостатки топливной системы не связаны с нормальным износом агрегатов, соответствующим текущему пробегу/сроку эксплуатации автомобиля, и не являются следствием интенсивной/тяжелой эксплуатации автомобиля (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 19.07.2017 по делу N 33-14934/2017).

Суд отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что указанные в заключении эксперта повреждения в виде следов загрязнения, потертостей, порывов являются следствием нормального износа, с учетом нормы амортизации внутренней отделки помещений и срока их эксплуатации отделка помещений была амортизирована на 100%, согласно же заключению эксперта дефекты и повреждения не подпадают под понятие нормального износа имущества (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/2015 по делу N А47-11852/2014; Определением Верховного Суда РФ от 03.08.2016 N 309-ЭС16-8589 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).

Что означает состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание .

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. .

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором .

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче . Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Если арендатор испортил имущество

Жилец съезжает со съемной квартиры и зовет собственника принять ее. Тут-то и всплывают ужасные вещи: зеркало оказывается разбитым, на полу царапины, стиральная машина сломана. Начинаются споры: «так и было» или нет? Но есть четкие способы определить, нанесен ли квартире ущерб. О них рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Фиксируйте все в договоре

Можно сказать, что процедура согласования ущерба начинается уже при заселении в квартиру. Помимо передаточного акта, фиксирующего передачу квартиры и ключей, данные счетчиков на воду и электричество, важно приложить полное описание состояния квартиры на момент передачи арендатору. Сделайте фотографии, в том числе фиксирующие расстановку мебели в квартире, так как зачастую арендатор норовит закрыть мебелью царапину на полу или дырку в стене.

В случае обнаружения ущерба на момент выселения из квартиры, то, что не было зафиксировано при заселении, будет находиться в зоне ответственности арендатора. То есть факт ущерба подтверждается актами приемки и возврата квартиры.

Грамотно оформленные акты с подробным описанием и фотоприложением будут являться письменным доказательством наличия либо отсутствия ущерба.

Если есть повреждения, учитывается их характер, оценивается, не относятся ли они к нормальному (естественному) износу. Законом закреплено, что арендатор обязан вернуть собственнику имущество в том состоянии, в котором он его получил при заселении, с учетом нормального износа. При этом законодательно это понятие четко не определено.

Что такое естественный износ?

В связи с отсутствием законодательного определения рекомендуется включать термин «нормальный износ» в условия договора, определив его как естественное ухудшение качества и внешнего вида квартиры и имущества в результате его износа при обычном режиме эксплуатации и при естественных условиях воздействия на него окружающей среды. Иными словами, нормальный износ — это естественные изменения характеристик имущества, влекущие за собой уменьшения его цены без причинения вреда, при аккуратной эксплуатации по назначению.

К естественному износу может быть отнесены: потертость стен и полов, незначительные загрязнения стен, мелкие царапины на мебели, снижение работоспособности электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации.

А вот такие повреждения, как сколы на раковине, разбитые стекла, отсутствие керамической плитки, вздутия на мебели, глубокие царапины на поверхностях, пятна на обивке мебели, являются ущербом.

Часто возникают вопросы относительно отверстий в стенах, так как сейчас очень востребован интерьер в светлых тонах, который украшается картинами, постерами, фотографиями по вкусу арендатора. Часто собственники категорически против сверления отверстий в стенах. Поэтому этот вопрос нужно решать заранее. Сделанные без согласования с арендодателем отверстия в стенах будут отнесены к ущербу.

Пол – это еще одна огромная сфера споров и согласований по ущербу. Арендаторы-иностранцы часто ходят дома в уличной обуви. Паркет и другие натуральные материалы являются довольно уязвимыми к острым и тяжелым предметам. Если вы знаете о «хрупкости» пола в вашей квартире, рекомендуется оговорить в договоре, что «хождение в уличной обуви по паркету не допускается».

Бывает, что происходит набухание досок в местах стыков, что является результатом неправильной эксплуатации – переувлажнения, то есть будет отнесено к ущербу.

Чтобы свести к минимуму возможные разногласия при выселении, собственнику рекомендуется заблаговременно предупредить о правильном уходе за его имуществом.

При согласовании ущерба, причиненного бытовой технике, учитывается заключение технического специалиста по ремонту, в котором сказано о причине поломки.

Кроме того, имущество может быть полностью утрачено, например, разбиты бокалы, тогда требуется покупка нового аналогичного имущества, что порой бывает сложно.