Расторжение договора инвестирования в строительство

Прекращение инвестирования: правовые последствия для сторон договора

Сущность договора инвестирования

Сначала рассмотрим правовую природу договора, регулирующего инвестиционную деятельность именно в сфере строительства. Ведь инвестировать в соответствии с российским законодательством можно не только в новое строительство, но и в реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские и другие работы.

Гражданский кодекс прямо не предусматривает такой формы договора, как инвестиционный договор. Отношения в сфере строительства объектов недвижимости за счет привлеченных средств регулируются законодательством об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ) и Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в части, не противоречащей Закону № 39-ФЗ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ можно заключить договор, специально не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом стороны свободны в определении условий (содержания) заключаемого договора. Исходя из этого инвестиционный договор следует рассматривать как особый вид договора. В нем должны быть определены:

n взаимоотношения инвестора с заказчиком, в которых инвестор — собственник или владелец денежных средств, вкладывающий их в объект предпринимательской деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Заказчик в данном договоре выступает как специально уполномоченное инвестором лицо, реализующее инвестиционный проект инвестора;

• подробности взаимодействия инвестора и заказчика в процессе реализации инвестиционного проекта;
• имущественные права сторон договора на результаты реализации инвестиционного проекта, в том числе право собственности на созданный объект.

Цель инвестора — получить доход от вложенных средств и их правомерного использования заказчиком в рамках инвестиционного проекта.

Цель заказчика — получить вознаграждение от реализации инвестиционного проекта за счет инвестора и в соответствии с его указаниями.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделен правом владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ч. 2 п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Из вопроса можно предположить, что в данном инвестиционном договоре фигурирует один инвестор (отсутствуют соинвесторы). В этом случае при реализации инвестиционного проекта полностью инвестор являлся бы собственником всей площади введенного в эксплуатацию объекта (нового многоквартирного дома с инженерной инфраструктурой на земельном участке, оформленном в собственность).

Заказчик в результате реализации инвестиционного проекта в полном объеме не приобретает права на долю в созданном объекте, а лишь получает экономическую выгоду — вознаграждение за оказанные инвестору услуги по реализации инвестиционного проекта.

Ошибки и меры по их устранению

В вопросе ошибочно используется формулировка «проинвестированная доля». В рассматриваемой ситуации речь может идти о доле выполненных инвестором обязательств (проинвестированной части относительно всей суммы контракта), а не доле в имуществе.

Отметим, что стороны должны были зафиксировать и процент (состав работ) выполненных к тому моменту заказчиком из всего объема работ по договору. Скорее всего в инвестиционном договоре не были прописаны этапы выполнения работ. Однако это не поздно сделать на данном этапе договорных отношений.

Для этого рекомендуем заключить еще одно дополнительное соглашение к инвестиционному договору и назвать его «Дополнительное соглашение об определении условий прекращения инвестиционного проекта и расторжении инвестиционного договора». В нем необходимо, во-первых, разделить инвестиционный проект на этапы (если это не было сделано при заключении инвестиционного договора).

В идеале в подобном договоре предусматриваются следующие этапы:

1. Предпроектная подготовка и подготовка к строительству.

2. Подготовка и использование строительной площадки.

3. Передача объекта.

Во-вторых, надо зафиксировать стоимость выполнения работ по каждому этапу в процентном отношении к общей сумме инвестиционного договора либо в твердой сумме (общая сумма стоимости этапов должна быть равна стоимости инвестиционного договора).

В-третьих, нужно определить состав имущества заказчика (включая материальные объекты и зарегистрированные права), которое приобретено, создано или получено другим законным способом, — всего того, что на этом этапе подтверждает исполнение заказчиком своих обязательств на сумму вложенных инвестором средств.

Отметим, что в вопросе присутствует ошибочное суждение, что «на выкупленные у населения квартиры в старом многоквартирном доме» у заказчика есть права. Если дом уже снесен, то документы, подтверждающие переход прав на квартиры к заказчику, на данный момент будут только подтверждением снятия обременений, то есть выполнения обязательств заказчика.

Сторонам договора необходимо определить, «кто, кому и сколько должен», и договориться либо о порядке передачи инвестору имущества сверх стоимости осуществленного финансирования, либо о возврате инвестору неосвоенных средств, либо о компенсации заказчику затрат в связи с реализацией инвестиционного проекта.

Исходя из правовой природы рассматриваемого договора, в данном случае совершенно неприменим переход прав на имущество от заказчика к инвестору по договору купли-продажи. Соглашение об отступном здесь тоже невозможно.

Все имущество должно передаваться по актам приемки-передачив рамках контракта при расторжении договора на основании соглашения о части выполненных обязательств обеими сторонами.

Основанием для перерегистрации объектов на имя инвестора будут инвестиционный договор и все дополнительные соглашения к нему.

В допсоглашении также нужно определить порядок и сроки передачи имущества заказчиком инвестору.

Кроме того, рекомендуем определить размер вознаграждения заказчика пропорционально стоимости выполненных работ и законченных этапов. При этом можно исходить из ранее согласованных в инвестиционном договоре условий о вознаграждении или скорректировать их в настоящем дополнительном соглашении с учетом изменившихся обстоятельств.

После определения всех существенных условий в допсоглашении и передачи имущества и документации нужно расторгнуть договор.

Как следует из вопроса, стороны инвестиционного договора хотят «расстаться мирно» и пока не имеют особых претензий друг к другу относительно части исполненного инвестиционного договора. Поэтому рассмотрим внесудебный порядок его прекращения.

Стороны инвестиционного договора в любой момент вправе изменить или расторгнуть договор, причем по нескольким «добровольным» основаниям (п. 1 ст. 450 и п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если инвестиционным договором это изначально предусмотрено, возможен также односторонний отказ любой стороны от исполнения договора полностью или частично, в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Поскольку заказчик действовал в рамках инвестиционного договора в интересах инвестора, все приобреталось и создавалось заказчиком на средства инвестора, то есть за счет целевого финансирования. На основании п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при применении УСН в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, в частности средства целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Поскольку речь идет о целевом финансировании, в налогооблагаемую базу заказчика попадает сумма превышения зафиксированной первым дополнительным соглашением части финансирования, осуществленного инвестором, над фактической стоимостью имущества, возвращаемого инвестору, возникающая на момент оформления акта приема-передачи. Фактически это сумма вознаграждения заказчика, или часть, как сформулировано в вопросе, «экономической выгоды, полученной заказчиком в результате реализации инвестиционного проекта».

Иск о расторжении инвестиционного договора

Арбитражные адвокаты и юристы нашей компании успешно представляют интересы Клиентов по различным категориям арбитражных споров, в том числе по спорам о расторжении договора, спорам о защите исключительных прав, строительным спорам, корпоративным спорам, спорам о взыскании задолженности и другим категориям арбитражных споров.

Строительные споры, включая споры, возникающие из инвестиционного договора, занимают особое место в судебной практике арбитражных юристов и адвокатов нашей компании.

Главной особенностью строительных споров, споров по инвестиционному договору, связанных со строительством, является то, что отношения, возникающие из данных арбитражных споров, регламентированы не только общими, но и специальными нормами действующего законодательства. В частности, при рассмотрении спора по инвестиционному договору подлежат применению положения Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации».

Ниже в сокращенной форме представлен иск о расторжении инвестиционного договора, составленный арбитражными адвокатами нашей компании. В случае расторжения договора в судебном порядке необходимо доказать то, что противоположная сторона допустила существенное нарушение договора, что повлекло для нашего Клиента значительный ущерб.

В данном споре о расторжении инвестиционного договора арбитражным юристам нашей компании удалось доказать существенность нарушения инвестиционного договора и расторгнуть договор в судебном порядке. Данный иск о расторжении инвестиционного договора успешно апробирован арбитражной практикой в деле по спору о расторжении инвестиционного договора. Кроме того, особенность спора являлось то, что наш Клиент заключал инвестиционный договор в качестве физического лица, получив статут индивидуального предпринимателя позднее. Однако нашим арбитражным адвокатам удалось доказать суду, что данный спор о расторжении инвестиционного договора подлежит рассмотрению не в суде общей юрисдикции, а в арбитражном суде.

В целях эффективного представительства ваших интересов в арбитражных судах по различным категориям споров, в том числе по спорам о расторжении инвестиционного договора, о расторжении договоров иных видов, строительным спорам, корпоративным спорам, спорам о защите исключительных прав, обращайтесь к арбитражным юристам и адвокатам нашей компании.

В АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Адрес: 107053, г. Москва, пр. Академика Сахарова, 18

ИП Б.В.В.
ОГРНИП:
Адрес местонахождения:
ИНН:
Тел.: 8(495) 507-98-07
Электронная почта: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

ИП М.В.М.
ОГРНИП:
Адрес местонахождения:
ИНН:

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о расторжении инвестиционного договора

01.07.2012 г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор долевого инвестирования строительства торгового центра (далее — «Инвестиционный договор») по адресу: .

В соответствии с Инвестиционным договором Инвестором выступает Истец, а Ответчик — заказчиком — застройщиком.

В соответствии с п.2.2 Инвестиционного договора инвестиционная стоимость возводимого торгового центра определяется проектной документацией, разработанной Ответчиком в соответствии с п.1.4 Инвестиционного договора. Указанная документация не была представлена Ответчиком для ознакомления Истцу, реальная стоимость торгового центра до сих пор не известна.

В соответствии с п.2.1 предметом Инвестиционного договора является совместное участие сторон в инвестировании строительства объекта с последующей передачей заказчиком — застройщиком (Ответчиком) инвестору (Истцу) прав собственности на ½ доли в праве общей собственности на торговый центр.

Во исполнение своих обязательств по Инвестиционному договору (п.3.1 договора) Истцом были переданы Ответчику денежные средства в размере 54 699 035 (пятьдесят четыре миллиона шестьсот девяносто девять тысяч тридцать пять) рублей 00 копеек, что подтверждается расписками.

В соответствии с п.4.2 Инвестиционного договора Ответчик должен был закончить строительство торгового центра в срок до 01.01.2013г.

Согласно п.4.3 Инвестиционного договора Ответчик должен был получить пакет документов и передать его в Управление Росреестра по Московской области (Клинский территориальный отдел) для государственной регистрации права собственности Истца на ½ доли в праве общей собственности на торговый центр по адресу — .

Указанные обязательства Ответчиком не исполнены — Истец НЕ получил право собственности на ½ доли в праве собственности на торговый центр в соответствии с условиями Инвестиционного договора. Сумма инвестиций не возвращена Ответчиком.

Таким образом, Ответчиком существенно нарушены условия Инвестиционного договора.

В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», осуществляемой в форме капитальных вложений» в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В связи с этим в соответствии с п.6.3 Инвестиционного договора Истцом было принято решение о расторжении Инвестиционного договора. Истец направил Ответчику требование о расторжении Инвестиционного договора и возврате сумм инвестиций с процентами по ст.395 ГК РФ. Данное требование осталось без внимания Ответчика.

В части подведомственности данного дела прошу обратить внимание на следующее.

Инвестиционный договор заключался с целью строительства торгового центра и его последующей коммерческой эксплуатации сторонами Инвестиционного договора. Таким образом, сделка была совершена в целях предпринимательской деятельности, а сам Инвестиционный договор носит экономический характер. На момент заключения Инвестиционного договора Истец не обладал статусом индивидуального предпринимателя, но на момент подачи иска такой статус (ИП) имеется (получен 28.03.2013г.)

В соответствии со ст.27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности . Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя , приобретенный в установленном законом порядке (далее — индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее — организации и граждане).

При разграничении подведомственности процессуальный закон придает характеру спора значение основного критерия, в то время как критерий субъектного состава является субсидиарным по смыслу АПК РФ. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.2010 по делу №17095/09, содержащем общеобязательное и подлежащее применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел толкование правовых норм, суд пришел к выводу о подведомственности спора арбитражному суду Российской Федерации, стороной которого являлся гражданин, не обладающий статусом предпринимателя, но занимавшийся иной экономической деятельностью, участвовавший в отношениях экономического характера.

Согласно п.1 ст.23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Вместе с тем, согласно п.4 ст.23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п.1 ст.23 ГК РФ, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

Также прошу учесть, что факт заключения Инвестиционного договора подтверждается решением Клинского городского суда от 24.12.2014г. по делу №2-/14 (вступило в законную силу 04.03.2015г.).

В соответствии с п.3 ст.69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 23, 309, 310, 450, 452 Гражданского кодекса РФ, ст.17 Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ», ст.ст. 69, 125, 126 АПК РФ:

1) Расторгнуть договор от 01.07.2012г. долевого инвестирования строительства торгового центра , расположенного по адресу: , в связи с его существенным нарушением, выразившимся в неисполнении Ответчиком обязательств по передаче в собственность Истца ½ доли в праве собственности на построенный торговый центр.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Откроется в новой вкладке.»>Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>«вексельной схемы», Откроется в новой вкладке.»>ПДКП и других «серых схем» покупки Откроется в новой вкладке.»>новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство Откроется в новой вкладке.»>«апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
6. Откроется в новой вкладке.»>Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
7. Откроется в новой вкладке.»>Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (Откроется в новой вкладке.»>здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.382, ГК РФ и Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Одностороннее расторжение инвестиционного контракта, судебная практика

Коммерческое общество обратилось с иском в арбитражный суд к правительству субъекта РФ и другому коммерческому обществу. Истец требовал признать, что одностороннее расторжение инвестиционного контракта было совершено не по закону. Кроме того, истец желал возмещения понесенных убытков.

Суд отказал в требованиях, при апелляционном рассмотрении решение оставлено в силе. В связи с данным обстоятельством, истец обратился с кассационной жалобой. В ней он утверждал, что при вынесении судебных актов неверно были оценены доказательства.

В частности, суды неправильно определили правовую природу отношений между истцом и ответчиками, а также не выявили реальную волю сторон при заключении контракта.

При рассмотрении материалов дела судом было установлено следующее. Между правительством, с одной стороны, и истцом вместе со вторым соответчиком, с другой стороны, был заключен инвестиционный контракт на реконструкцию административного здания. Объект инвестиционной деятельности должен был реконструироваться инвесторами за свой счёт либо с привлечением дополнительных средств.

В дальнейшем рабочая комиссия из числа представителей обеих сторон контракта приняла решение об изменении целевого назначения объекта (вместо полностью административного здания должен был создаваться гостиничный комплекс с частичным включением офисных помещений).

Однако органы местного самоуправления территории, на которой находился объект, отказали в согласовании измененного проекта реконструкции.

Без согласования продолжение реконструкции становилось незаконным, и потому инвестиционный проект был закрыт, а контракт – соответственно расторгнут. В адрес истца было направлено уведомление, в котором сообщалось, что контракт расторгается по следующим причинам:

1. Нарушение сроков реализации;

2. Отсутствие разрешения на строительство;

3. Отказ в согласовании технической документации.

Судом кассационной инстанции было установлено, что по заключенному контракту обязанность обеспечить согласование проекта и документации на него возлагалась на истца.

Не получив такого согласования в установленные сроки, истец тем самым нарушил свои обязательства, что является основанием к расторжению договора. При этом исходя из норм законодательства и условий контракта обязанностей по возмещению ущерба у правительства субъекта нет.

Доводы о неправильной квалификации (истец требовал считать договор не простым товариществом, а смешанным) были отвергнуты судом, поскольку нормы закона об инвестициях распространяются на все инвестиционные договоры (контракты).

Доводы о том, что истец против своей воли был вынужден вступить в инвестиционный проект, судом тоже были отвергнуты: вплоть до отказа в согласовании никаких претензий или предложений расторгнуть контракт истец в адрес обоих ответчиков не направлял, в суде контракт оспорить не пытался.

Тем самым Арбитражным судом округа было признано, что контракт был расторгнут в соответствии с законом, а убытки взысканию не подлежат. Все требования истца были отклонены, все судебные акты, ранее принятые судами других инстанций оставлены в силе полностью.

Является ли расторжение инвестиционного договора существенным изменением обстоятельств для аренды под застройку?

Если два очевидно взаимосвязанных договора не содержат ссылок друг на друга, это не означает, что отпадение одного не должно оставаться без последствий для другого. По-хорошему, падение одного влечет падение другого (caducité). И все же по концепции «договор-документ», к которой наши суды будут более расположены (разве не хорошо это с тз защиты оборота?), они будут рассматриваться как самостоятельные. В этом случае остается только ссылаться на ст. 452 ГК РФ.

Меня особенно заинтересовал этот вопрос применительно к инвестконтракту с публичным образованием, которое предоставило участок в аренду. Два договора никак документально друг с другом не связаны. Однако проект один. Проект прекращается, это должно влиять на целевое использование земельного участка, а именно — цель тупо отпадает (кауза замерцала и погасла). И тем не менее договор аренды не исключает, чтобы арендатор преследовал цель самостоятельно.

Я бы высказался в пользу того, что прекращение инвестиционного договора должно отразиться на аренде. Это правильно с точки зрения гражданско-правовой сути. Одна проблема — отношения с публичным образованием. Но должно ли это влиять? Не уверен

для сравнения — чудесный п. 22 ст. 3 закона о введении в действие ЗК.

Вариант: инвестконтракт имплицитно содержит условие, что инвестор не осуществляет проект в отсутствие действующего инвестиционного договора; как следствие, целевое использование земельного участка оказывается юридически невозможным.

• 777
• рейтинг

Англо-американское договорное право

Практические навыки работы юриста (49 ак. ч.)

Гражданское право: актуальные вопросы и основные проблемы

Комментарии (21)

Если речь идет о Москве, то как же без ГПЗу? В любом случае, существует презумпция, что публичное образование действует в публичном интересе и, поэтому, создание инвестиционного объекта также отвечает указанной цели. Соответственно, публичное образование должно способствовать застройке земельного участка (пусть и другим инвесторам), а не препятствовать ей.

В моем понимании подчиненный договор — это договор, не имеющий самостоятельного значения для сторон и заключенный в целях создания условий для исполнения основного договора. Могу быть не точен в использовании дефиниций. Если так, прошу не судить строго ))

Какое уж тут оскорбление! Не только видел, но и представлял интересы сторон таких контрактов в арбитражных судах и явно более 10 раз. Только мне совершенно непонятно какое отношение Ваши сообщения имеют к теме обсуждения.

Со своей стороны, пытаясь предложить вариант практического разрешения проблемы, поставленной Михаилом, предлагаю рассмотреть возможность признания незаконным гипотетического отказа публичного образования от расторжения договора аренды в связи с «отпадением» инвестиционного договора (кстати, далеко не факт, что «инвестиционного контракта» в Вашем понимании и не факт, что с Правительством Москвы).
В обоснование незаконности такого отказа предлагаю ссылаться не только на недобросовестность отказа расторгнуть договор аренды, но и на его противоречие публичному интересу. Публичному интересу отвечает застройка участка (это является функцией публичного образования и следует из самого факта заключения инвестиционного договора). При этом действующий договор аренды с бывшим инвестором может стать препятствием для застройки земельного участка посредством привлечения нового инвестора.
А Вы, как бы мне в ответ, рассказываете, что «инвестиционные контракты» заключались до 2008 года, градостроительные планы появились в 2005, но в основном «инвестиционные контракты» заключались до 2002, когда никакого ГПЗу еще и в помине не было, и где это видано, чтобы публичное образование препятствовало исполнению инвестиционного контракта. Даже, если предположить такое маловероятное на мой взгляд событие, что речь об инвестиционном контракте, заключенном до 2002 года и «отпавшем» только сейчас, при чем заключенном именно с Правительством Москвы (о чем автор умалчивает), то Ваши высказывания не совсем по теме моего сообщения. Короче, — «разговор немого с глухим».

PS: Я ожидал комментарий о том, что предложенный мной вариант – не надлежащий способ защиты, т.к. фактически представляет собой скрытое требование о расторжении договора аренды. Поэтому, его судебная перспектива не вызывает оптимизма.
Или о том, что для обсуждения гипотетического отказа публичного образования от расторжения договора требуется располагать сведениями об основаниях «отпадения» инвестиционного договора (нет ли в этом вины инвестора, например) …

« пока блог похож на глубоко внутренний диалог автора с самим собой. »

Это не блог, а профессия такая. Speaking of which. Какое юридическое значение имеет, в чьем интересе застроится? А если это просто хороший налогоплательщик, уже не 100 %? А если не 100, а только 51?

Если Вас это сделает еще более уверенным в своих неумозрительных рассуждениях, то заведу в специфику, которая, будем надеяться, все решит: цель аренды дублирует вид разрешенного использования; никаких ссылок друг на друга и взаимных упоминаний договоры не имеют; инвестконтракт не предполагает раздела площадей, только инвестиции в инфраструктуру.

Теперь Вы вооружены и опасны 🙂

Мне кажется, что нужно вывернуть ст. 180 (если речь идет о недействительности).

Одна (экономически) гипертранзакция, разбитая на несколько правовых конструктумов.

Такое особенно часто встречается в ГЧП-проектах.

Партнёр рубрики

Справедливость в постсоветском правопорядке

Вакансии

Журналы

Подписка на электронную версию

2010 — 2020 © ООО «Издательская группа «Закон»

Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям