Инвестор заказчик генподрядчик

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

• обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
• обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
• обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
• обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
• обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

• Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
• Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
• Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
• Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

Застройщик, генподрядчик и инвестор — три в одном

«Главная книга», 2007, N 16

(Особенности учета застройщиком-генподрядчиком операций по долевому строительству)

Достаточно распространена ситуация, когда застройщик берет на себя функции генподрядчика и вдобавок частично сам финансирует строительство .

В этом случае он должен вести раздельный учет:

• по строительству для себя;
• по строительству для инвесторов.

Выделять в отдельный вид деятельности оказание услуг застройщика смысла нет. Ведь при выполнении застройщиком функций генподрядчика инвесторы фактически становятся покупателями (заказчиками) выполняемых строительно-монтажных работ.

Генеральный подрядчик

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его .

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика .

Если застройщик выступает в роли генподрядчика, то для других инвесторов он фактически выполняет строительно-монтажные работы (пусть даже строительство идет с привлечением подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ). Поэтому все деньги, получаемые в качестве инвестиционных взносов, должны учитываться им как полученные авансы и включаться в налоговую базу по НДС . Следовательно, со всей полученной от инвесторов суммы застройщик должен заплатить в бюджет НДС по расчетной ставке 18/118. На день передачи построенных объектов дольщикам застройщик начислит НДС с реализации строительных работ. При этом сумма налога, исчисленная при получении предоплаты от инвесторов, принимается к вычету .

Отметим, что арбитражная практика по этому вопросу неоднородна. Некоторые суды придерживаются позиции Минфина и считают, что застройщик-генподрядчик должен заплатить НДС при получении денег от инвесторов . Другие суды считают, что инвестиции — это не авансы и застройщик-генподрядчик не должен платить с них НДС до тех пор, пока не будет завершено строительство .

Для того чтобы уйти от уплаты НДС при получении денег от инвесторов, строители придумали такую схему. С инвесторами (покупателями недвижимости) заключается договор о намерениях или предварительный договор купли-продажи. Причем инвестор вносит деньги не за недвижимость (которой еще нет), а платит лишь гарантийный взнос (иногда — задаток), который будет зачтен в счет оплаты недвижимости только после заключения основного договора купли-продажи. Либо деньги строители получают по договору займа (который может быть оформлен векселем). А заемные средства, как вы знаете, не облагаются НДС . Таким образом, застройщикам не приходится во время строительства платить в бюджет 18% НДС с сумм, поступающих от инвесторов.

Правда, иногда налоговики могут и не посмотреть на названия договоров, а заглянуть в их суть. Разумеется, только в тех случаях, когда им это выгодно. И деньги, получаемые строителями по договору займа или по договору о намерениях, налоговики частенько «переквалифицируют» в авансы и начисляют НДС.

Внимание! Если застройщик взял на себя роль генподрядчика, то со всех поступлений от инвесторов он должен заплатить в бюджет НДС.

Когда застройщик строит для себя — это строительно-монтажные работы, выполненные хозспособом. Как известно, они облагаются НДС в конце каждого налогового периода (каждого месяца или каждого квартала) , как отдельный объект налогообложения . При выполнении СМР для собственного потребления налоговая база определяется как расходы на все выполненные работы . Однако стоимость работ подрядных организаций не должна увеличивать налоговую базу при строительстве для собственных нужд .

Если организация строит для собственных нужд только силами подрядчиков, то начислять НДС на стоимость работ вообще не нужно .

Суммы НДС, исчисленные застройщиком по строительно-монтажным работам для собственного потребления, можно предъявить к вычету только после отражения этих сумм в налоговой декларации и уплаты их в бюджет, то есть в следующем налоговом периоде .

Перечень работ, которые относятся к строительно-монтажным работам, указан в п. п. 4.2 и 4.3 Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству . К ним относятся строительные работы и работы по монтажу оборудования . В случае выполнения работ, которые не относятся к строительно-монтажным, объекта налогообложения по НДС не возникает .

Поэтому такие расходы, как, например, расходы на проведение проектно-изыскательских работ, на содержание дирекции строящихся зданий, на технический надзор, на отвод земельных участков и т.д., относятся к прочим капитальным затратам и не включаются в налоговую базу по НДС, начисляемому при строительстве хозспособом .

Давайте посмотрим, как в бухучете можно организовать раздельный учет различных видов деятельности застройщика, совмещающего функции генподрядчика и инвестора.

На субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» можно завести субсчет 08-3-С «Строительство для собственного потребления» для учета строительно-монтажных работ для собственного потребления. На этом счете ежемесячно надо определять сумму расходов, относящихся к строительству объектов для себя, а не для других инвесторов.

На счете 20 «Основное производство» можно не заводить отдельных субсчетов для учета затрат по различным видам деятельности. Достаточно делить в конце месяца дебетовые обороты по счету на две части. Доля затрат, пропорциональная площади части объекта, строящейся застройщиком для себя, списывается на субсчет 08-3-С «Строительство для собственного потребления» — включается в стоимость работ, выполненных хозспособом.

А затраты, относящиеся к строительству части объекта, строящейся для инвесторов, остаются на счете 20 «Основное производство». После окончания строительства остаток на этом субсчете надо будет списать на субсчет 90-2 «Себестоимость продаж». И в этот же момент будет отражена выручка от реализации строительных работ.

Поскольку застройщик выступает генеральным подрядчиком, на счете 20 «Основное производство» дебетовое сальдо будет сохраняться вплоть до окончания строительства. Принятые работы от подрядных организаций (по Акту о приемке выполненных работ — форма N КС-2 ) тоже будут учитываться в составе незавершенного производства до окончания строительства.

Инвестор, девелопер, заказчик, застройщик — кто это и в чем разница

Далеко не каждый специалист, а тем более обычный человек знает, в чем разница между такими определениями, как «инвестор», «девелопер», «заказчик», «застройщик» и подобными им, а ведь именно эти определения чаще всего фигурируют у строителей, риелторов в сопровождающей строительство документации и разница в этих понятиях есть. В чем же она?

Застройщик

Застройщиком является тот, у кого есть зарегистрированные права на участок земли, на котором в итоге будет строиться объект. Другими словами, застройщик – этот тот, на чье имя оформлен участок и/ил проект. Права на этот участок оформляются чаще всего на основе прав аренды или прав собственности на этот участок.
На имя компании (лица) застройщика оформляются документы, разрешающие проведение работ на территории. Застройщик может выступать в проекте соинвестором работ или главным инвестором, то есть быть единоличным владельцем будущего дома или входить в число собственников.

Начиная с июля 2018-го на законодательном уровне был введен такой термин, как «специализированный застройщик». Этот термин говорит о том, что компания может быть застройщиком и называться так лишь в том случае, если главным и единственным видом ее деятельности является именно строительство. До начала июля 2018 года застройщиками также могли быть коммерческие организации и структуры, а также учебные, спортивные и научные организации и компании, на территории которых производились строительные работы.

Заказчики

Заказчики – это те, кто формирует заказ на строительство и берут на себя оформление всей разрешительной документации утверждающей проект и разрешающей строительство. Это очень обширный пакет документов, начиная от документации проекта и заканчивая письменными допусками на ввод строительного объекта в режим эксплуатирования. Заказчик занимается обеспечением всей бумажной работы, связанной с проектом. Также заказчик занимается обеспечением технадзора за работами.

Также есть «заказчик-застройщик», который является застройщиком по отношению к объекту строительства, но одновременно является и заказчиком, тоесть сам пробивает землю под застройку и оформляет все документы разрешающие строительство. Обычно все крупные компании это заказчики-застройщики.

А вот Техзаказчик это как раз наоборот, такой заказчик, который является наемной компанией, работающей отдельно от застройщика, обязанностей которой сводятся к решению вопросов с бумагами.

Генеральный проектировщик – это компания, отвечающая за разработку любых документов на строящемся доме (это строительный проект, инженерные расчеты, проектированние коммуникаций и многое другое). Наймом генерального проектировщика занимается технический заказчик, используя для этого финансы инвестора. А уже генеральный проектировщик занимается наймом узкоспециализированных проектировщиков для разработки отдельных разновидностей документации в рамках общего строительного объекта.

Генеральный подрядчик – это та компания, которая берет ответственность за проведение работ на объекте, причем ответственность распространяется на все работы – от рытья котлована до проведения инженерных коммуникаций. Генеральный подрядчик отвечает за выполнение сроков и соблюдение качества строительных работ перед фирмой-заказчиком.

В большинстве случаев именно генподрядчик занимается тем, что подтягивает самых разных подрядчиков или субподрядчиков для того, чтобы они выполнили определенные виды строительных работ. Также генеральный подрядчик занимается контролем хода строительства в целом.

Нередко все выше и ниже перечисленные роли совмещаются в самых разнообразных комбинациях.

Инвестор

Инвестор (он же генеральный инвестор) – компания, занимающаяся финансированием проектов. В буквальном смысле инвестор занимается вложением денежных средств в проект и является или главным выгодоприобретателем, или собственником строительного объекта. Инвестор может использовать как собственные финансы, так и те деньги, которые были привлечены у банковской организации или были собраны у дольщиков или других соинвесторов.

Определение генерального инвестора говорит о том, что именно этот инвестор занимался финансированием запуск стройки и именно он ответственен за постоянное вложение денег на протяжении всех работ.

Инвестор может быть привлечен застройщиком или наоборот – инвестор имеет право выкупить стройплощадку и самостоятельно трансформироваться в компанию-застройщик, а также нанять техзаказчика для строительства.

Девелопер

В области строительства жилых и нежилых зданий девелопер относится к самым неформализованным и широким по разбросу значений определениям, поэтому девелопер не указывается в документации. Другими словами, девелопером является тот, кто ответственен за «развитие» объекта.
Под развитием объекта понимается все те действия, которые направлены на повышение стоимости объекта – начиная от ремонта и изменения назначения и заканчивая самим строительством («развитию» в данном случае подлежит сам строительный участок).
Кроме того, девелопер занимается управлением и распределением денежного потока в рамках одного или нескольких строительных проектов. Управлять он может как собственными финансами, так и привлеченными со стороны или взятыми в управление.

Но в действительности вы легко можете столкнуться с тем, что девелопером называет себя кто угодно при самых разных обстоятельствах:

1. Застройщики (если стройка идет на земле девелопера).
2. Инвесторы (если строительство производится на их деньги).
3. Заказчики (если вся документация завязана на них)

Также существуют еще один распространенный вид фри-девелоперов – это управляющие компании. Главная особенность таких девелоперов в том, что они хоть и не имеют никакого отношения к финансированию и правам на земельный участок, но эти компании ответственны за весь цикл работ на объекте, то есть могут выполнять функции техзаказчика и управляющего, хоть и сама их управляющая компания могла быть нанята генеральным инвестором.

Девелоперами называют и те компании, которые занимаются привлечением финансов дольщиков и могут быть владельцами и собственниками строительного объекта. То есть девелопером может быть та компания, в компетенцию которой входит ответственность за качество работ перед покупателями.

Многие считают, что застройщик и девелопер — идентичные термины, но следует уточнить, что в больших компаниях девелоперы – это головная структура всего холдинга, а застройщики – это дочерние организации. Разница важна для покупателя, ведь договор нужно заключать именно с застройщиком, и именно к нему могут быть предъявлены требования.

Как видим без помощи юриста в этом всем очень сложно разобраться и тем более сложно определить к кому именно и по каким вопросам следует предъявлять претензии в случае если они возникли.

Совмещение функций генподрядчиком

Организация капитального строительства – процесс не только трудоемкий, но и сложный с точки зрения оформления сделок между участниками такого строительства.

Как правило, в капитальном строительстве принимают участие:

– застройщик – лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке (в большинстве случаев является инвестором, финансирующим строительство);

– заказчик – лицо, уполномоченное застройщиком выполнять все или часть функций, направленных на обеспечение строительства (привлекать от своего имени и за счет застройщика подрядчиков, принимать выполненные работы, осуществлять строительный контроль и т. д.), в рамках функций, предусмотренных договором с застройщиком;

– генеральный подрядчик – лицо, выполняющее работы по строительству объекта в соответствии с договором генподряда, заключенным с застройщиком или уполномоченным им заказчиком (может привлекать субподрядчиков для выполнения работ, предусмотренных договором генподряда, полностью или частично);

– инвестор – лицо, чьи средства привлекаются застройщиком для финансирования строительства по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве (далее – инвестиционный договор).

Однако законодательство не запрещает совмещать две и более функций в одном лице. В частности, в заключаемых сделках нередко можно встретить ситуацию, когда организация, финансирующая строительство (по сути, являющаяся инвестором), совмещает функции генподрядчика. Попробуем разобраться, что в этом случае может иметься в виду.

Если генподрядчик является инвестором

Как было указано выше, лицом, инвестирующим строительство, может являться либо застройщик, либо привлеченный им инвестор.

Что такое совмещение функций застройщика и генподрядчика, современному законодательству неизвестно. Посудите сами: генподрядчик – это подрядчик, сторона договора строительного подряда, которому застройщик или заказчик поручил выполнение работ. Значит, чтобы стать генподрядчиком, нужно иметь заказчика – лицо, которое закажет ему выполнение работ. Если заказать выполнение работ может только застройщик или уполномоченный им заказчик, то он также может стать генподрядчиком по отношению к самому себе или к заказчику, которому он поручил найти генподрядчика, и заключить с ним договор? Получается, что совмещение функций застройщика и генподрядчика – юридический нонсенс.

Бывает, что застройщик, принимающий на себя функции генподрядчика, имеет в виду, что он как генподрядчик будет привлекать к выполнению отдельных работ разных подрядчиков, координируя и организуя их деятельность на строительной площадке. Но даже если это и так, то сути генподрядчика это не меняет – он выполняет (координирует) работы в рамках договора с заказчиком. А поскольку застройщику заказать работы никто не может, то и генподрядчиком он быть также не может. Привлечь отдельных подрядчиков для выполнения разных работ застройщик может и не называя себя генподрядчиком.

Другой вопрос, если функции генподрядчика выполняет привлеченный застройщиком инвестор. Причем не важно, был ли он сначала инвестором, потом стал генподрядчиком либо был сначала привлечен застройщиком или заказчиком в качестве генподрядчика, а потом стал инвестором, заключив соответствующий договор инвестирования. Смысл в том, что в этом случае речь идет о двух разных обязательствах инвестора-генподрядчика. По одному (инвестиционному) обязательству он обязан профинансировать строительство в той доле, которая предусмотрена инвестиционным договором. По другому (подрядному) обязательству он обязан построить объект и сдать застройщику (заказчику) результат работ. Значит, договоров должно быть два: инвестиционный и генподряда. Либо один смешанный договор, предусматривающий в себе оба эти вида обязательств.

Бухгалтерский учет инвестора-генподрядчика должен обеспечивать раздельный учет инвестиционных обязательств и отражение доходов и расходов, связанных с подрядной деятельностью.

В рамках инвестиционных обязательств отражению в учете подлежит сумма средств, перечисленных застройщику для финансирования строительства. Она учитывается проводкой: Дебет 76 Кредит 51. Полученная по окончании строительства от застройщика стоимость доли, подлежащей передаче инвестору, и сумма НДС отражаются по дебету счетов 08, 19 и кредиту счета 76. Сумма полученного от застройщика НДС может быть принята инвестором к налоговому вычету, если полученные по окончании строительства помещения будут использованы для целей деятельности, облагаемой налогом. Если полученные инвестором помещения будут зачислены в состав основных средств, то их стоимость с кредита счета 08 будет отражена по дебету счета 01. В случае предназначения помещений для продажи после получения на них права собственности их стоимость отразится по дебету счета 41 и кредиту счета 08.

В рамках подрядных обязательств учет ведется как в подрядной строительной организации. >|Подробнее об особенностях учета в подрядной организации читайте в статье, опубликованной в журнале «Учет в строительстве» № 7, 2011, стр. 34.|