Договор соинвестирования строительства нежилого здания

Страна Советов

Страна Советов Советы на все случаи жизни

Договор соинвестирования строительства нежилого здания

30.07.2018 admin Комментарии Нет комментариев

Не хочу быть «обманутым вкладчиком» или как защитить свои инвестиции в строительство

Инвесторами в строительстве являются как физические, так и юридические лица, осуществляющие денежные и иные имущественные вложения. Заключая договор на покупку квартиры или другой строящейся недвижимости, мы не всегда обращаем внимания на схемы, которые предлагает застройщик и инвестор для покупки.
В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации купля-продажа может осуществляться только, когда предмет договора купли-продажи существует. Следовательно, если вы желаете приобрести квартиру в новостройке, заключить договор купли-продажи не представляется возможным, т.к. предмет продажи – квартира – еще не построена и дом не сдан в эксплуатацию.
Давайте рассмотрим несколько вариантов, которые могут предлагать инвесторы и застройщики покупателям:
Для этого необходимо сначала определить понятия застройщик, инвестор, соинвестор и генподрядчик (подрядчик).
Застройщик – это юридическое лицо, обладающее правом собственности или правом аренды на земельный участок, на котором разрешено строительство объекта недвижимого имущества и на котором будет возведен объект недвижимого имущества – многоквартирный дом.
Инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора с Застройщиком вкладывает инвестиции в строительство объекта недвижимого имущества и после сдачи объекта в эксплуатацию будет иметь право на оформление права собственности на часть или на весь строящийся объект.
Соинвестор – это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора с Инвестором вкладывает инвестиции в строительство объекта недвижимого имущества и после сдачи объекта в эксплуатацию будет иметь право на оформление права собственности на часть или на весь строящийся объект, в той части, в которой обладает правом сам Инвестор. Т.е. если Инвестор по окончании строительства имеет право на 20 квартир в многоквартирном жилом доме, то Соинвестор может обладать правом на эти 20 квартир или 1 квартиру из этих 20. При этом номера, место расположение, этаж и площадь квартир должны быть точно определены как в договоре между Застройщиком и Инвестором, так и в договоре между Инвестором и Соинвестором.
Генеральным подрядчиком – является строительная организация, имеющая право на возведение подобного рода объекта недвижимого имущества. Генеральный подрядчик самостоятельно либо с привлечением других подрядных организаций на основании договора генерального подряда, заключенного с Застройщиком и Инвестором, строит объект недвижимого имущества и осуществляет ввод объекта в эксплуатацию.

Вариант первый: Инвестиционный договор и договор соинвестирования

Инвестиционный договор заключается между Застройщиком и Инвестором, при этом инвесторов может участвовать неограниченное количество. По договору инвестирование одна сторона (Застройщик) совместно в другой стороной (Инвестором) на совместно вложенные денежные средства или только на денежные средства Инвестора с привлечением Генерального подрядчика возводят объект недвижимого имущества и после ввода его в эксплуатацию делят объект пропорционально своим вложениям. И как мы уже говорили – договоренности о таком разделе должны быть определены в инвестиционном договоре.
Поэтом если вы решили приобрести квартиру по этому варианту вы должны изначально обратить внимание на инвестиционный договор. Например: по итогам строительства в инвестиционном договоре может быть записано, что Застройщик получает право на все квартиры возведенного дома, расположенные на 1-ом, 2-ом и 3-ем этажах с I-ой по IV-тую секции, а все остальные квартиры и нежилые помещения дома принадлежат Инвестору. Следовательно, желая приобрести квартиру на 11 этаже во II-ой секции дома, вы должны обратиться к Инвестору, а покупая квартиру на 2-ом этаже IV –ой секции – к Застройщику.
Договор соинвестирования заключается между Инвестором и Соинвестором, где Соинвестор вносит денежные средства за квартиру и после ввода в эксплуатацию объекта имеет право на оформление квартиры в собственность.
Для регистрации права собственности на квартиру во вновь строящимся доме, покупателю необходимы следующие документы: инвестиционный договор с определением доли каждого участника строительства, договор соинвестирования, копия акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, акт об окончании инвестиционного строительства и акт об исполнении сторонами договора соинвестирования, кадастровый паспорт на квартиру.
Как правило, трудности в регистрации права собственности возникают тогда, когда Застройщик и Инвестор не могут долго согласовать и подписать акт об окончании инвестиционного строительства. И если в инвестиционном договоре не было четко определены доли, квартиры и площади, на которые имеют право стороны после окончания строительства, покупатель будет полностью зависеть от акта об окончании инвестиционного строительства. И если, вдруг, в акте ваша квартира попадет не к Инвестору, с кем вы заключали договора соинвестирования, а к Застройщику, вы сможете получить права на квартиру, только если Застройщик вам согласится ее передать. Но ситуация может быть и хуже — Застройщик предлагает вам купить эту квартиру вторично или отсылает вас выяснять отношения с Инвестором.
Если вы захотите воспользоваться законными права и обратиться в суд с требованием к Инвестору о возврате денежных средств или предоставлению вам другой квартиры, то квартир уже может не оказаться, а денежных средств у Инвестора к тому времени может уже и не быть. В любом случае вы будете виновны в том, что перед заключением договора с Инвестором не проверили его права на передачу вам прав на конкретную квартиру.
Вот так и возникают «обманутые вкладчики».
И хотя вроде бы все звенья цепочки понятны, такие случаи распространены.

Второй способ: заключение договора участия в долевом строительстве.

В этом случае действует Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 0 декабря 2004 года, где четко определено, какие положения должен включать в себя подобный договор.
Договор участия в долевом строительстве заключается напрямую с Застройщиком и подлежит государственной регистрации. Самое привлекательное в нем, то, что объект строительства – квартира – после вступления договора в силу – становится предметом залога, а вы залогодержателем. Такой договор вы можете заключать с Застройщиком только в том случае, если Застройщик самостоятельно привлекает потенциальных покупателей к строительству объекта. Но как правило, также как и в предыдущем случае – Застройщик заключает такой договор с одним или несколько лицами (Инвесторами), регистрирует договор в регистрирующем органе, а потом Инвесторы начинают привлекать потенциальных покупателей квартир и заключать с ними договора уступки прав требования.
На основании договора уступки прав требования (цессия) Инвестор передает покупателю часть своих прав, а именно: право требования от Застройщика на конкретную квартиру после ввода в эксплуатацию объекта. Договор уступки прав требования также как и договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и залогодержателем будущей квартиры становитесь вы.
Как и в первоначальном варианте, Застройщик и Инвестор на стадии своих договоренностей должны определить кто и какие части объекта недвижимого имущества после окончания строительства получит и может переуступить во время строительства третьим лицам. При переуступке права Застройщик должен быть уведомлен о произошедшей уступке (желательно получить визу Застройщика на договоре уступки).
Такой вариант является наиболее правильным и защищенным при покупке квартиры во вновь строящимся доме для покупателя, т.к. в законе четко определены права сторон, обязанность Застройщика публиковать отчеты о ходе строительства, залог объекта строительства, регистрация самого договора. Необходимо помнить, что все изменения и дополнения в договор участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации, также как и все изменения и дополнения к договору уступки прав требования.
При этом для оформления права собственности вам необходимо будет представить в регистрирующий орган акт ввода в эксплуатацию объекта, акт о выполнении договора участия в долевом строительстве между Застройщиком и вами, кадастровый паспорт на квартиру.

Третий вариант: предварительный договор купли-продажи квартиры

Если вещь еще не создана продать ее покупателю нельзя, т.к. одним из основных условий заключения договора купли-продажи является предмет договора. Следовательно на продажу предполагаемой вещи можно заключить предварительный договор.
Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке (разговор идет только о покупке квартиры на стадии строительства) заключается также как и в вышеперечисленных случаях с лицом, которое имеет право на продажу такой недвижимости. При этом продавец обязуется после получения прав собственности на квартиру заключить с покупателем договор купли-продажи и передать эту квартиру в собственность покупателю.
Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру по такой сделке следующий: свидетельство о праве собственности на квартиру от продавца, договор купли-продажи между продавцом и покупателем, акт приема-передачи квартиры и заявления от продавца и покупателя.
На первый взгляд в этой сделке все понятно, но существуют следующие риски: 1) после получения права собственности на квартиру продавец может отказаться от заключения с вами договора купли-продажи; 2) за время строительства недобросовестный продавец может заключить предварительные договора на одну и туже квартиру с неограниченным количеством покупателей; 3) истребование обратно денежных средств может быть затруднено тем, что продавец может оказаться несостоятельным, «исчезнуть», переуступить свои права другому лицу.
Поэтому данный способ является рискованным предприятием и не защищает вкладчика от недобросовестных продавцов недвижимости.

Четвертый вариант: приобретение векселя

Еще один способ приобретения квартиры в новостройке, о котором, хотелось бы упомянуть, и который наиболее распространен в Московском регионе является приобретение векселя. Т.е. вы заключаете с продавцом не договор купли-продажи квартиры, а договор продажи вам векселя, который якобы будет впоследствии обеспечен квартирой (вы сможете его обменять на квартиру). Учитывая предыдущие рассмотренные варианты приобретения квартир, в рассматриваемом варианте необходимо учитывать, что заключать договор купли-продажи можно только с лицом, имеющим право на продажу квартиры. Риски, которые могут возникнуть при вексельном варианте: 1) вексель может оказаться необеспеченным; 2) денежные средства потребовать будет не у кого; 3) срок векселя может оказаться истекшим; 4) вексель может оказаться недействительным.
Если все сложится удачно, после ввода дома в эксплуатацию продавец оформляет на себя право собственности на квартиру или переуступает вам свое право и вы на основании договора переуступки прав регистрируете право собственности на себя.

Рассмотренные в статье схемы распространяются не только на покупку квартир, но и на другую недвижимость: нежилые помещения, отдельностоящие здания, коттеджи — таунхаусы, торгово-развлекательные комплексы и др.
Как вы уже поняли не читать документов при приобретении квартиры во вновь строящимся доме – нельзя. Чтобы быть достаточно защищенным и не попасть в разряд «обманутых вкладчиков» лучше обратиться к юристам. Также обращаем ваше внимание на тот факт, что риелторы, не всегда имеют юридическое образование – их задача найти вам недвижимость и обеспечить вам ее продажу. Ради вашей же безопасности и во избежание выброшенных денег «на ветер» для правового анализа схемы продажи, предлагаемой Застройщиком и Инвестором – лучше обращаться к юристам. Мы всегда рады будем вам помочь и минимизировать ваши риски.