Аренда доли в праве

Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды

На практике возникают споры, связанные с тем, что в качестве объекта по договору аренды передается не обособленное имущество, а доля в праве аренды этого имущества либо доля в имуществе без выделения ее в натуре. Статья 607 ГК РФ не содержит ни прямого указания, ни запрета на такую аренду. Однако данная норма предусматривает, что объектом аренды может быть имущество или вещь, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Суды толкуют эту норму ограничительно.

14.1. Вывод из судебной практики: Доля в праве аренды не может быть объектом аренды.

Примечание: Приведенное ниже Постановление вошло в Обзор судебной практики ФАС Московского округа «Проблемные вопросы применения земельного законодательства. Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с применением законодательства о земле».

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2007, 30.07.2007 N КГ-А40/6832-07-П по делу N А40-82631/05-1-451

«. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1.1 предметом спорного договора является земельный участок общей площадью около 3818 кв. м (кадастровый номер 77-09-01021-070), относительно которого устанавливается 14/100 долей в праве пользования вышеуказанным земельным участком, имеющим адресные ориентиры: г. Москва, Ленинградское ш., вл. 34, корп. 2.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суды установили, что объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. «

Постановление ФАС Московского округа от 20.06.2006 N КГ-А40/5380-06 по делу N А40-51162/05-16-452

«. Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО ПКФ «Янус» о взыскании 47570 руб. 40 коп. долга по аренде и 33190 руб. 68 коп. пени за просрочку его уплаты по договору от 14.05.99 N М-09-014145 аренды земельного участка площадью 1210 кв. м по ул. Астрадамская, вл. 4 в г. Москве, где ответчику установлено 32/100 доли в праве аренды.

Решением от 23.11.05 в иске отказано в связи с незаключенностью договора.

В кассационной жалобе истец просит судебные акты отменить и иск удовлетворить, указывая, что доля в праве аренды установлена для цели платежей за аренду.

Как установлено судами обеих инстанций, при рассмотрении спора по существу договор аренды от 14.05.99 N М-09-014145 не содержит соглашения об объекте аренды (ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ), так как доля в праве аренды таковой не является, а, следовательно, договор не может быть основанием иска.

Если истец полагает, что ответчик неосновательно сберег денежные средства при пользовании землей, то не лишен возможности судебной защиты по иным основаниям и предмету.

Утверждение истца об установлении доли в праве аренды для цели платежей несостоятельно, поскольку это прямо не следует из предмета договора. «

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2006 по делу N А21-7744/2005

«. Мэрия направила ООО «ЗапАлМет» проект соглашения о внесении изменений в договор от 16.01.98, в котором, в частности, предлагалось указать, что арендатору предоставляется в аренду 597/10000 доли в праве аренды земельного участка площадью 0,2051 га с кадастровым номером 39:15:131702:0003, а площадь доли для целей взимания арендной платы составляет 0,0122 га.

Поскольку земельный участок, занятый торговыми павильонами, является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом, как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и с одним владельцем помещения, но с учетом потенциальной возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора.

При таких обстоятельствах обязание ООО «ЗапАлМет» заключить соглашение на предложенных истцом условиях противоречит положениям законодательства, выводы судебных инстанций об удовлетворении заявленных требований ошибочны, основаны на неправильном применении норм материального права. «

14.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли доля в имуществе без ее выделения в натуре быть объектом аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. Доля в имуществе без ее выделения в натуре может быть объектом аренды.

Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09 по делу N А40-66045/08-54-492

«. При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, указанное в договоре N 21-37-823 от 01.10.2006 г. в качестве объекта аренды нежилое помещение общей площадью 14,76 кв. м включает в себя наряду с имеющимся в натуре и фактически переданным ответчику помещением площадью 8,6 кв. м расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения площадью 8,6 кв. м.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное в договоре аренды помещение общей площадью 14,76 кв. м не является обособленным объектом, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ свидетельствует о его незаключенности и, как следствие, об отсутствии у истца оснований для взыскания суммы арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом «обособленность» подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды. «

Позиция 2. Доля в имуществе без ее выделения в натуре не может быть объектом аренды.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-8575/2008

«. Предметом договора аренды от 04.04.2003 N 75 является доля в праве аренды в размере 106/1000 от площади земельного участка (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) под жилым зданием без выделения доли в натуре. Размер доли рассчитан пропорционально площади нежилого помещения (магазина), принадлежащего Обществу на праве собственности.

Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено.

Договор аренды от 04.04.2003 N 75 и дополнительное соглашение от 15.10.2004 N 35 к нему не соответствуют указанным требованиям закона. «

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.10.2007 по делу N А56-21201/2006

«. Как видно из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения в жилом доме, а по договору от 10.04.99 в аренду предоставлялась часть земельного участка, площадь которой рассчитана пропорционально площади занимаемых истцом помещений, без установления границ в натуре. Такое описание предмета аренды противоречит статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой в аренду могут быть переданы только обособленные земельные участки, индивидуально определенные вещи, а не доли в имуществе либо его части, которые невозможно выделить в натуре. «

Постановление ФАС Центрального округа от 12.08.2009 по делу N А08-1354/08-29

«. Истец и ответчик на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.01.2003, утвержденного распоряжением администрации г. Белгорода от 10.01.2003 N 36, приобрели в общую собственность в равных долях (по 1/2 доли) нежилое помещение площадью 100,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Литвинова, 65а.

Указанное нежилое помещение было приобретено сторонами за совместные денежные средства в период брака с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Вступившим в законную силу решением мирового судьи Белгородского района от 05.06.2007 брак граждан Беликова А.Ф и Костиной Т.Н. расторгнут.

Довод истца о том, что он мог самостоятельно распоряжаться своей 1/2 доли нежилого помещения путем сдачи в аренду правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 3 данной статьи определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае соглашения о порядке пользования помещением не имеется, выдел доли в натуре не произведен, то возможность определенно установить имущество, подлежащее передачи в аренду, отсутствует.

Следовательно, принадлежащие истцу и ответчику доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду. «

Дата добавления: 2018-09-22 ; просмотров: 550 ;

Как можно сдать долю квартиры в аренду? Грамотное управление своей частью собственности

Часто возникает необходимость раздела совместного имущества.

К таким ситуациям можно отнести развод или получение наследства. Но квартиру поделить нельзя.

Она состоит из жилых комнат и комнат общего пользования.

Совместное проживание невозможно. Тогда поднимается вопрос одним из участников о передаче своей части в аренду.

Что такое доля в квартире?

Несколько собственников на квартиру имеют в ней свои доли. Такое владение имуществом называется долевой собственностью (статья 244 ГК РФ).

Раздел может быть проведен в равных пропорциях или общий объект будет поделен между хозяевами другим образом.

С юридической точки зрения правильно обозначить понятие не как доля в квартире, а как часть в праве на нее. Она не привязана к какому-то конкретному месту в квартире.

Правоустанавливающими документами может быть определено владение ½ частью двухкомнатной квартиры, но конкретно какая комната принадлежит одному или другому из собственников свидетельством не определено. Участники должны самостоятельно решить этот вопрос и достичь консенсуса.

Жилплощадь, которая находится в долевом владении, трудно разделить в натуре. Она состоит из жилых и нежилых комнат: туалета, ванной комнаты, кухни, кладовой, коридора.

Если совладельцы не найдут договоренности о правилах совместного владения собственностью, то они, или один из них, могут обратиться в суд с требованием решения вопроса о порядке пользования общей недвижимостью (статья 247 ГК РФ).

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

• Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
• Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из сложившейся практики суд будет учитывать порядок отношений между хозяевами. Судьи будут рассматривать вопрос о том, как нуждается каждый из них в этом имуществе, и реальную возможность владения каждым этой собственностью. Фактический раздел по решению суда может точно не соответствовать размеру, указанному в правоустанавливающих документах.

Можно ли сдать свою часть в аренду?

Согласно статье 209 ГК РФ хозяин в праве пользоваться, распоряжаться и владеть своей жилой недвижимостью. Он может передавать свое право владения на собственность другим гражданам, оставаясь владельцем, но при этом не нарушая прав и интересов других граждан, которые защищены законом.

Права других лиц во владении имуществом, находящемся в долевой собственности, закреплены статьями 246 и 247 ГК РФ. Распоряжаться таким имуществом можно только с разрешения всех ее владельцев. Это является основополагающим условием при передаче своей части в наем на определенный срок.

Законодательные акты РФ не запрещают хозяину распоряжаться своей частью по личному усмотрению. Но на свои действия по отношению к личной собственности необходимо иметь разрешение от других соучастников.

С правовой точки рассмотрения данного вопроса — можно сдать свою долю арендатору на определенный срок.

Как это сделать?

1. Необходимо письменно уведомить каждого совладельца квартиры о своем намерении сдать в наем свою долю с указанием размера ежемесячной платы и условий ее передачи.
2. Предложить каждому из них стать нанимателем Вашего права.

• с подтверждением согласия стать квартиросъмщиками, либо разрешение на передачу определенного размера жилья в наем третьим лицам;
• с подтверждением отказа.

Если совладельцы дали разрешение на аренду такой жилплощади, то необходимо с участниками письменно закрепить раздел всей жилплощади между хозяевами и правила пользования ими нежилой площадью.

В случае получения отказа от всех собственников следует обратиться в суд с требованием о распределении порядка пользования общей собственностью и возможности передачи своей доли в наем другим лицам, приложив к иску письменное подтверждение Вашего обращения к совладельцам и полученного письменного от них отказа.

Что необходимо иметь?

При передаче своей части на право владения жилой площадью с целью получения арендной платы необходимо иметь:

• правоустанавливающий документ на собственность;
• письменное разрешение от каждого совладельца о передаче квартиросъемщикам вашей части в праве распоряжаться квартирой;
• письменно зафиксированное распределение жилой площади между совладельцами и правила пользования нежилой площадью, которое будет достигнуто совместным согласием или по решению суда.

Чтобы получить решение суда к иску надо приложить документы:

1. техпаспорт БТИ;
2. свидетельство о праве на жилую площадь;
3. выписка из домовой книги.

Детали договора

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Расходы на содержание совместного имущества распределяются пропорционально размерам, зафиксированным в свидетельствах каждого из участников.

Особенности составления такого вида договора:

1. Предметом договора будет конкретная комната или комнаты и размер, сдаваемой в наем площади. Этот факт должен письменно подтверждаться другими участниками или быть зафиксирован в решении суда.
2. Необходимо зафиксировать размер возмещения коммунальных платежей.
3. Следует обозначить правила пользования площадью общего пользования, с учетом согласия совладельцев.
4. Размер арендной платы и форма оплаты согласовываются со всеми участниками.

Пункты в договоре прописываются в соответствии со стандартной формой заполнения договора аренды жилого помещения:

• обязательства сторон;
• права сторон;
• особые условия;
• реквизиты сторон.

Жилье должно быть пригодным для проживания.

Предостережения и советы

Если определить и закрепить часть квартиры за каждым участником жилой собственности невозможно согласно его доли, указанной в правоустанавливающих документах, то некоторые из них получат фактически меньшую часть, чем предусмотрено документами на собственность.

Собственники, которые получили не полную положенную им часть, могут требовать компенсацию на часть своей, не полученной согласно распределению, доли от других участников.

Может сложиться ситуация, что квартиросъемщик будет занимать комнату большую по размеру, чем размер части в праве на жилую площадь арендодателя. Поэтому, перед заключением договора аренды на долю в квартире, наниматель должен письменно обсудить раздел размера арендной платы между всеми участниками.

В случае несоблюдения правил договора каждый из членов совместного имущества может стать инициатором расторжения договора найма.

От суммы полученного дохода нужно будет заплатить в бюджет государства налоги.

Сдавать в аренду свою часть в праве на жилую площадь дело хлопотное, но осуществимое. Главное, уметь довести до совладельцев путем совместной договоренности полученных в будущем ими выгод от такой сделки.

Аренда доли в общей долевой собственности

1.1. нужно согласие другого собственника на аренду
продать можете
Нужно перед продажей обязательно предложить другому собственнику (другим собственникам) долю выкупить, сделать это нужно письменно с указанием цены. Если тот не пожелает этого сделать, можете продать долю любому покупателю (ст. 250 гк рф)

2.1. Доверенность с правом распорядения и ее нужно делать у натариуса. Нужны документы подтверждающие право собственности.

3.1. Вы имеете право оформить данную доверенность на гражданина, даже продажу вы можете осуществить посредством доверенности но только с соблюдением преимущественного права покупки, что касается управления имуществом, вы вправе оформить такую доверенность только нотариально.

3.2. Можно выдать.
Но для аренды нужно согласие второго собственника.
Для продажи согласия не нужно, но преимущественное право покупки есть у второго собственника.

4.1. Светлана! Как физические, так и юридические лица имеют свободу действий при заключении договоров, если они, конечно, не противоправные. Индивидуальные предприниматели могут совершенно спокойно договориться между собой о чём угодно, и о любом распределении дохода при сдаче в аренду принадлежащего им имущества. И доля их собственности в этом имуществе совершенно не причём.

5.1. Эти два документа связаны между собой, если вы арендуете часть земельного участка, а не весь. Порядок пользования определяет границы арендуемого участка.

5.2. Да могут быть если в договоре аренды данное соглашение прописано только в этом случае это возможно более детально можно ответить если увидеть документы по делу.

6.1. В такой ситуации разве что признавать договор аренды соседки недействительным в судебном порядке, тогда можно будет переоформить на себя или попробовать для начала решить вопрос через администрацию, которая, как я понимаю, и выделила ей участок.

7.1. — Здравствуйте, ничего вы не увеличите и без согласия собственников не построите. Статья 222. Самовольная постройка

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 14] [Статья 222]
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Удачи Вам и всего хорошего.

7.2. За счёт пристройки вы не увеличите долю в праве общей долевой собственности, поскольку ваша пристройка одновременно растворится в долях других собственников.

8.1. Если у Вас общая долевая собственность, то продать можно только доли в квартире, а не отдельные комнаты. Договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариально.

8.2. Если комнаты стоят на кадастром учете как один объект недвижимости, то необходимо их поставить на кадастровый учет отдельно каждую комнату, для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана и внесением изменений в сведения ЕГРН. После этого оформлять куплю-продажу.

8.3. Вам надо определить порядок пользования имуществом и продавать комнату. А пока Вы можете продать только долю.

9.1. по общему правилу участники долевой собственности распоряжаются и пользуются имуществом ТОЛЬКО с согласия ВСЕХ собственников.

10.1. Договор конечно расторгнуть можно, порядок расторжения прописывается в самом договоре и в Гражданском Кодексе. Как правило — пишете письмо арендатору о расторжении договора, если отказывается добровольно подписать соглашение о расторжении — требуете расторжения в судебном порядке. Выделять доли в натуре придется опять же через суд, можно делать все одновременно, но не одним иском.

11.1. Пристав должен выделить пай должника и наложить арест (запрет) только на него, но неделают — возится не хотят, страдают остальные арендаторы и арендодатели, как быть?

Пишите жалобу начальнику отдела ФССП и в прокуратуру. Возможно СПИ просто не осведомлен о том, как проходит данная процедура. «зашевелятся». Удачи Вам!

12.1. Нет, не может, если это не коммуналка. Второй собственник вправе подать в суд на выселение нанимателей. Удачи Вам

12.2. Нет, без согласия не имеет права заключить договор аренды. То, что по решению суда определен порядок пользования, это не дает права сдавать в аренду без разрешения другого собственника.

12.3. Без согласия второго сособственника нельзя сдавать комнату в аренду. Другому собственнику можно будет в судебном порядке потребовать расторжения договора аренды и выселении из комнаты арендатора.

Недвижимость в долевой собственности: о передаче доли в аренду

Может ли участник долевой собственности передать в аренду часть объекта недвижимости, соответствующую его доле, без ее индивидуализации? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.

Юридическое лицо владеет недвижимостью (земельный участок и здание, расположенное на нем), находящейся в общедолевой собственности (1/2). Вторым собственником является физическое лицо. Возможна ли (и если да, то в каком порядке) передача юридическим лицом в аренду части земельного участка (или части здания), находящегося в общей долевой собственности, не выделенной в натуре?

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться по своему усмотрению только принадлежащей ему долей в праве (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ).

По смыслу ГК РФ аренда является одним из способов распоряжения вещью, поэтому договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия всех ее участников, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 N 14АП-5516/11, ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10).

Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды может являться только непотребляемая вещь. Часть недвижимой вещи, права на которую как на самостоятельный объект гражданских правоотношений не зарегистрированы, вещью в целях гражданского законодательства не является. В связи с этим договор о передаче такого объекта (например, части здания, не являющейся помещением) в возмездное пользование формально является не договором аренды, а иным (не поименованным в ГК РФ) договором. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, к договорам о передаче отдельных частей здания в возмездное пользование применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества здания, образующие множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Если в пользование передается часть здания, являющаяся помещением (частью помещения), то при условии ее надлежащей индивидуализации (п. 3 ст. 607 ГК РФ) она может быть передана в аренду. К таким договорам суды применяют нормы ГК РФ об аренде (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П, от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07). Арендодателями по такому договору будут выступать все сособственники здания либо лицо (лица), уполномоченное сособственниками на сдачу в аренду названного имущества (ст. 608 ГК РФ).

Таким образом, на стороне арендодателя в договоре аренды может выступать и один из сособственников, управомоченный остальными участниками долевой собственности на распоряжение имуществом.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, поэтому полномочие на сдачу в аренду общего имущества может следовать из самого договора либо подтверждаться другими доказательствами, в том числе соглашением участников о распоряжении общим имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 N А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008), наличием письменного согласия от каждого из участников (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1801/12), путем визирования сособственником договора (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6) или иным образом.

Если иное не следует из закона (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), то же относится к аренде земельного участка (его части), находящегося в долевой собственности.

Важно учитывать, что согласно ст.ст. 7 и 11.1 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 1, п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация части земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до этого он не может являться объектом аренды (смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф06-3326/12 по делу N А49-5906/2010, в передаче которого в Президиум ВАС РФ отказано определением ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 N Ф06-7596/12 и ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А27-2114/2010).

В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 N 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 N Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 N Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 N Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 05АП-8086/11).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации участник долевой собственности не может передать в аренду соответствующую его доле в праве собственности часть объекта недвижимости. От имени сособственников недвижимости договор аренды такой недвижимости может быть подписан и одним из сособственников, если он управомочен на это остальными участниками долевой собственности. При этом часть объекта недвижимости может быть предметом аренды только при условии ее надлежащей индивидуализации. Несоблюдение этого требования свидетельствует о незаключенности договора аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Аренда доли в праве

Добрый день еще раз.

Вопрос такой: могут ли собственники помещений, у которых доля в праве не выделена, в соглашении прописать, что столько то квадртаных метров помещения сдает один из собственников, а оставшиеся кв.м. — другой. или все равно придется выделять доли, чтобы понять, на какой именно части располагаются те или иные квадратные метры.

Проще говоря, что в данной ситуации придумать вообще: есть помещение, принадлежащее по 1/2 двум физикам, зарегиным как ИП. Это помещение предполагается сдавать в аренду. Споров между собственниками нет никаких, кто сколько будет сдавать и кто какие доходы будет получать. Нужно просто грамотно все оформить, чтобы и одному и другому хоть что-то досталось для сдачи в аренду и ведения предпринимаьтельской деятельности, т.к. оба ИП.

Как лучше в соглашении написать?

заранее, большое спасибо.

Вопрос такой: могут ли собственники помещений, у которых доля в праве не выделена, в соглашении прописать, что столько то квадртаных метров помещения сдает один из собственников, а оставшиеся кв.м. — другой. или все равно придется выделять доли, чтобы понять, на какой именно части располагаются те или иные квадратные метры.

Проще говоря, что в данной ситуации придумать вообще: есть помещение, принадлежащее по 1/2 двум физикам, зарегиным как ИП. Это помещение предполагается сдавать в аренду. Споров между собственниками нет никаких, кто сколько будет сдавать и кто какие доходы будет получать. Нужно просто грамотно все оформить, чтобы и одному и другому хоть что-то досталось для сдачи в аренду и ведения предпринимаьтельской деятельности, т.к. оба ИП.

Вопрос: Нежилое здание находится в общей долевой собственности физических лиц (индивидуальные предприниматели). Собственники решили сдать в аренду помещения, расположенные в здании, нескольким организациям.
Может ли каждый собственник пропорционально своей доле сдавать в аренду помещения?
Необходимо ли собственникам заключать дополнительное соглашение о разделе здания между собой?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, допускается только по соглашению между всеми участниками долевой собственности.

Обоснование вывода:
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Однако само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду) таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача части имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10 по делу N А41-23761/09, ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2008).
Таким образом, для передачи в аренду части здания, находящегося в общей долевой собственности (а аренда по смыслу ГК РФ является одним из способов распоряжения вещью), необходимо согласие всех участников долевой собственности. Заключать какое-либо отдельное соглашение между участниками долевой собственности для этого не требуется. Самостоятельно же (без получения согласия иных собственников) распорядиться частью расположенных в здании помещений участник долевой собственности сможет после раздела общего имущества в натуре между всеми собственниками или выдела доли (ст. 252 ГК РФ) и регистрации права собственности на причитающееся ему недвижимое имущество.
Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Так, например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, что допускается п. 1 ст. 308 ГК РФ. Кроме того, согласие всех собственников на заключение договора может выражаться в предоставлении соответствующих полномочий (например, путем выдачи доверенности) одному из собственников (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2004 N Ф09-2779/04ГК). В зависимости от обстоятельств о согласии всех собственников может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6 по делу N А50-35531/2009), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6) либо наличие заключенного между всеми участниками долевой собственности соглашения, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.
При этом в силу ст. 248 ГК РФ доход от сдачи имущества в аренду будет распределяться между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними (определение ФАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10, постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010 по делу N А05-8023/2009).