Анализ рынков недвижимости регионов

Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты

Российская Гильдия Риэлторов и компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» приглашают Вас на Конференцию:

18 марта 2005 года, «Ренессанс-Отель» г. Москва, Олимпийский пр., д.18/1

Цель конференции — обмен информацией о коммерческой недвижимости регионов Российской Федерации, изучение методов и приемов, используемых специалистами для анализа регионального рынка коммерческой недвижимости.
Докладчики и аудитория конференции – ведущие специалисты в области недвижимости, собравшиеся вместе для того, чтобы:
1. Изучить и привести к единообразию методологическую основу аналитических исследований в регионах и повысить свою практическую квалификацию.
2. Поделиться информацией о рынке коммерческой недвижимости своего региона и тем самым предоставить возможность другим участникам рынка получить достоверную информацию о недвижимости регионов Российской Федерации.
3. Установить контакты с заинтересованными лицами, которые смогут получить у участников конференции из регионов информацию о коммерческой недвижимости, что избавит заинтересованных лиц от длительных поисков квалифицированных аналитиков в регионах.
4. Найти партнеров для совместной реализации значимых региональных проектов, продаже/аренде коммерческой недвижимости.
Проведение такой конференции ежегодно будет способствовать утолению «информационного голода» крупных сетевых компаний и девелоперов, планирующих свое развитие в регионах РФ. Что, несомненно, ускорит процесс реализации такими компаниями крупных и высококачественных проектов на региональных рынках.

Формат мероприятия:
Пленарное заседание, состоящее из нескольких тематических сессий, посвященных исследованию инструментария, используемого региональными аналитиками для подготовки аналитических отчетов, и результатам применения данного инструментария на примерах отдельных регионов Российской Федерации.

Темы для обсуждения:
1. Базы данных объектов недвижимости, источники получения информации, форматы описания объектов, способы подготовки данных к аналитической обработке.
2. Стандарты классификации объектов по качеству.
3. Методы, алгоритмы, программные продукты для статистической обработки данных и получения результатов мониторинга рынка.
4. Методы и модели для пространственно-параметрического и динамического анализа рынка
5. Использование ГИС-технологий при анализе рынка
6. Методы прогнозирования тенденций развития рынка.
7. Состояние рынка коммерческой недвижимости регионов.
Описание инструментария производится на конкретных примерах, иллюстрирующих состояние сегмента рынка региона.

Ведущие (спикеры секций) конференции:
• Стерник Г.М. — профессор кафедры экономики и городского строительства РЭА им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии РГР по аттестации аналитиков рынка недвижимости;
• Каминский В.Н. – член экспертного Совета Российского общества оценщиков, президент Тверской ассоциации риэлторов;
• Модестов С.Ю. — директор Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»;
• Галеев А.З. — заместитель директора Поволжского антикризисного института, г.Казань

Аудитория конференции:
Ведущие аналитики регионов РФ, специалисты региональных и московских риэлторских компаний, собственники и управляющие инвестиционных, строительных, девелоперских компаний, банков, консалтинговых компаний, частные инвесторы и владельцы коммерческой недвижимости.

Стоимость участия в конференции — $180. Зарегистрировавшимся до 15 февраля: скидка 10%
Стоимость указана без учета НДС и включает пакет материалов (в т.ч. научную литературу), кофейные паузы, обед.

Анализ рынков недвижимости регионов

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019

📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

💣Тенденции и структура предложения

Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2018 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

Замыкают рейтинг складские зоны. Их оснащенность является универсальной, поэтому ведущим фактором остается качество внутренней отделки и площадь.

🔹Влияние макроэкономических факторов

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2018 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

🔥Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

📊Рынок в 2019 году

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.

Основы анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой са­мостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объектив­ной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).

Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием систе­мы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информаци­оных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обес­печивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассо­циаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информа­ции, необходимой риэлторам);

— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенден­ций развития рынка).

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — про­фессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необхо­димо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.

Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.

Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

— типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

— оперативная оценка средних по типу цен;

— исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

— исследование влияния местоположения на среднюю цену;

— анализ состояния рынка;

— изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэко­номической ситуации в стране;

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

— изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

— изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

— изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

— анализ законодательной и нормативной базы;

— анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подго­товка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодей­ствие с банками, органами управления);

— анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);

— анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сдел­ки (предложение), сделки (фонд);

— анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

— прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

— анализ характера развития и состояния экономики региона;

— анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

— оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недви­жимости;

— анализ ценовой ситуации;

— изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребно­сти на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

— оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

— прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

— описание продвигаемого объекта (услуги);

— описание границ локации (микрорайона);

— изучение предложения объектов-аналогов;

— изучение экономического прогноза для микрорайона;

— изучение субъектов рынка (конкурентов);

— изучение платежеспособного спроса;

— прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

— подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены про­дажи (покупки);

— определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);

— прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);

— определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);

— определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом на­логов и иных отчислений;

— оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

— анализ цен на объекты-аналоги;

— прогнозирование цен на объекты инвестиций;

— изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирова­ния ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;

— оценка и прогнозирование затрат на проект;

— расчет потока доходов;

— расчет налогов и отчислений;

— прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной свя­зи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижи­мости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

— ценовая ситуация на рынке;

— конъюнктура спроса и предложения;

— активность рынка, объем операций на рынке;

— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предме­та исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различ­ных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гис­тограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешно­сти в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля сво­бодных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объек­тов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), диф­ференцированные по типам объектов и районам города и другим призна­кам и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента вы­ставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента коррек­тировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вто­ричном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сде­лок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, час­тотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие кате­гории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2. Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

— накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;

— индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей те­кущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

— анализ и оценка текущего состояния показателей;

— исследование динамики показателей;

— совместное исследование динамики различных показателей;

— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

— прогнозирование тенденций изменения показателей.

В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.

Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

Стандартизованность, используемые в системе классификации объ­ектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследова­ния – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта иссле­дования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объек­тов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Рос­сия).

Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потреб­ностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режи­ме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

Доступность: система должна содержать описания используемых ма­тематических методов и быть доступной пользователю, не имеющему спе­циального образования.

Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых за­дач анализа рынка, и развития методов анализа.

Анализ рынков недвижимости регионов

Действенность мер региональной жилищной политики последних лет, спроецированная на ситуацию угрозы обострения экономического кризиса, выразилась в том, что по итогам 2014 года во многих регионах достигнут рекордный уровень предложения вновь вводимого и строящегося жилья. Но устойчивость роста в жилищном строительстве оказалась под угрозой экономического кризиса, вызванного политикой санкций западных стран и снижением цен на нефть, обрушившими курс рубля и обусловившими на долгий период высокую волатильность российской национальной валюты, что поменяло приоритеты на рынке жилой недвижимости. Замедление экономического роста, наблюдаемое в третьем и четвертом квартале 2014 г., до 0,2 % и нулевого значения соответственно с сохранением этой тенденции на первую половину текущего года, сопровождающееся ростом цен на продукты и товары первой необходимости в сочетании со снижением реальных доходов населения, ставят девелоперов и покупателей жилья в затруднительное положение. Так как все больше жилья приобретается по ипотеке, становится очевидной необходимость стабилизирующих мер жилищной политики, способных поддержать жилищное строительство и региональные рынки жилья, поскольку устойчивый рост данного сектора в предшествующем периоде существенно стимулировал развитие экономики регионов и в состоянии демпфировать замедление ее роста [6].

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в России в 2014 году было выдано более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн рублей. Это в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза – в денежном выражении [7], в 2013 году количество выданных ипотечных кредитов и их общая сумма выросли по сравнению с 2012 годом в 1,17 раза и в 1,29 соответственно [5]. Это наглядно демонстрирует спрос на жилье даже в условиях кризиса, т.к. оно для россиян является наиболее значимым имуществом, составляющим основу благополучия, способом хранения сбережений и инвестирования.

Начиная с 2010 г. роль ипотеки в финансировании жилищного строительства и развития региональных рынков жилья неуклонно возрастает, поскольку по данным Росреестра все большее количество сделок с жильем совершаются по механизму ипотеки, при помощи которой регистрируется каждое четвертое право собственности в сделках с жильем. В новостройках доля сделок с ипотекой по некоторым объектам превышает 50 и даже 70 процентов объема продаж. Принимая во внимание снижение месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в 2014 году с 52 % в январе до 13 % в ноябре, для учета степени влияния ажиотажного спроса к концу года на общую тенденцию развития региональных рынков жилой недвижимости необходимо рассмотреть предшествующий период и выявить основные закономерности их развития и экстраполировать ее на нынешнее состояние жилищного строительства.

Состояние региональных жилищных рынков в 2013 году, на наш взгляд, достаточно адекватно демонстрируют возможности его дальнейшего развития после преодоления экономического кризиса, начавшегося в конце 2014 года, поскольку в его первой половине наблюдалось снижение спроса, обусловленное недостаточностью стимулирующих мер со стороны жилищной политики. Предшествующий спаду рост ипотечного рынка в 2013 году был обусловлен наблюдающейся со второго квартала тенденцией снижения ипотечных ставок, достигших своего максимального значения – 12,9 % в марте 2013 года, после чего их стало понижать большее количество участников ипотечного рынка благодаря снижению стоимости фондирования и улучшению ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. Другой значимой тенденцией, повлиявшей на снижение ставок по ипотечным кредитам, следует считать рост ипотечного портфеля на балансах банков, который на 01.10.2013 года составил 2398,8 млрд рублей, что превышает аналогичный показатель 2012 года почти на 32 % [3].

В 2013 году самая высокая процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам, равная 13,2 %, была зафиксирована в республике Хакасия, а самая низкая, составившая 11,6 %, в Курганской области при среднероссийском показателе, находящемся в диапазоне 12,4–12,8 %, характерном для 56 регионов России, в состав которых вошли Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская и Московская области. В этих условиях рост количества выданных кредитов и объемов кредитования зафиксирован в 80 российских регионах по сравнению с всего лишь тремя регионами (Республика Ингушетия, Ненецкий автономный округ и Амурская область), где наблюдалось некоторое снижение. За 2013 год в Москве, Московской, Тюменской и Челябинской областях, а также Республике Татарстан было выдано самое большое количество ипотечных кредитов, что в совокупности составило 21,8 % от всех ипотечных кредитов, выданных в Российской Федерации. Лидерство этих регионов по ипотечному кредитованию характеризуется как устойчивое, поскольку в 2012 году данный показатель составил 22,3 % [5].

Наряду с количеством выданных кредитов важное значение имеет объем ипотечного кредитования, рост которого также неравномерен для различных регионов, где лидеры демонстрируют примерно 30-процентное превышение над среднероссийским показателем роста. В Санкт-Петербурге он составил 25 %, в Москве – 28 %, Московской области – 32 %, Ростовской области – 40 %, Астраханской области – 54 %, Калининградской области – 57 %. Увеличение количества выданных ипотечных кредитов и объемов кредитования и обусловили рост цен на жилье в номинальном и реальном выражении, который начался в 2012 г. и продолжился в 2013 г., но не носил спекулятивного характера вследствие роста предложения вновь вводимого жилья на первичном рынке. По своей сути этот рост был корректировкой цен с поправкой на инфляцию, поскольку практически ей и соответствовал, что можно расценивать как позитивный фактор, т.к. это не ухудшение показателя доступности жилья в регионах.

Несмотря на рост жилищного строительства и стимулирование ипотечного кредитования, перспективы региональных рынков жилья в период 2010–2014 гг. находились под влиянием общего тренда развития экономики России, хотя и со свойственной для исследуемого сектора инерцией. Если в 2010 г. рост валового внутреннего продукта (ВВП) в России составил 4,5 %, а в 2011 г. остался практически таким же – 4,3 % при снижении инфляции с 8,8 % до 6,6 %, опустившись на рекордно низкий уровень со времён распада СССР, то в 2012 г. рост экономики замедляется до 3,3 % с сохранением инфляции на уровне 6,6 %. На протяжении 2013 г. в России происходит дальнейшее снижение роста экономики из-за структурных проблем и снижения инвестиционной активности, когда ВВП увеличился лишь на 1,3 % при уровне инфляции 6,5 %, мало изменившейся с 2011 г. [2]. Это и сформировало существенные факторы замедления роста строительного сектора в предкризисный 2013 г., когда объем выполненных строительных работ в сопоставимых ценах снизился на 1,1 % по отношению к 2012 г., а темпы роста количества договоров долевого участия граждан остались на минимальных уровнях 2009 г.

Увеличение объемов жилищного строительства в условиях замедления экономического роста в 2012–2013 гг. также имело свои особенности, поскольку обеспечивалось во многом за счет индустриального жилищного строительства, рост в котором составил 6,6 % против 17,3 %, характеризующих индустриальное жилищное строительство. В 2013 г. наблюдалось сохранение предшествующих тенденций развития региональных рынков жилой недвижимости по схемам финансирования и структуре ввода жилья. По этим критериям по сравнению с предыдущими годами существенных изменений не произошло, поскольку в объемных показателях стабильно доминировало индивидуальное жилищное строительство (до 49 % от всего введенного объема), осуществляемое за счет собственных и заемных средств населения, а в количественных показателях преобладало долевое строительство жилья (до 45,2 % всех построенных квартир), финансируемое населением регионов при бюджетном финансировании порядка 2,5–4,0 % [1].

При сравнении региональных рынков жилой недвижимости видно, что больше всего жилья введено в Центральном федеральном округе (ЦФО) и Приволжском федеральном округе (ПФО) – по 13 % от всего возводимого в стране жилья. При этом в ЦФО основная часть вводимого жилья приходится на Московскую область, жилищное строительство которой так успешно развивается за счет его выноса во внешнюю зону столичной агломерации, где достаточно много свободных площадей под застройку, что снижает цены и повышает доступность жилья. В ПФО высокие показатели жилищного строительства достигаются отчасти из-за продолжения действия программ поддержки строительства в Республике Татарстан. Вслед за ЦФО и ПФО лидерские позиции удерживает Южный федеральный округ (ЮФО) во главе с Краснодарским краем, его 6 % возводимого жилья осуществляется благодаря инвестициям в олимпийские стройки, увеличению доходов населения и платежеспособного спроса в регионе.

Анализ региональных рынков жилья будет неполным без сравнения его стоимости по регионам, среди которых бесспорные лидеры столичные города – Москва и Санкт-Петербург с низкой безработицей и высокими доходами населения в сравнении с другими регионами. Эти факторы обусловливают и оборотную сторону их опережающего экономического развития – проблема доступности жилья, т.к. в Москве и Санкт-Петербурге показатели обеспеченности населения жильем находятся на самом низком уровне – 18,6 кв. м на человека, что на 2,5 кв. м меньше, чем в среднем по России, хотя во многом это объясняется высокой плотностью населения и дефицитом свободных земель для массовой застройки в черте города. В Северо-Кавказском федеральном округе (СКФО), напротив, цены на жилье одни из самых низких, что обусловлено высокой безработицей, низкими доходами населения, самой высокой по России обеспеченностью жилыми помещениями, предпочтением индивидуального домостроения [4].

Общие тенденции развития российского рынка жилой недвижимости и региональные особенности ценообразования в 2013 г. определили в регионах ситуацию и уровень цен на первичном и вторичном рынках жилья. На первичном рынке жилья цены росли в Москве (111,34 %), Санкт-Петербурге (106,96 %), Кировской (115,61 %), Московской (101,97 %) и Омской (112,48 %) областях, Алтайском крае (112,22 %) и еще 68 регионах, из всех 74-х показавших рост регионов в 33-х он был выше инфляции. На фоне этого снижение цен наблюдалось лишь в 6 регионах, наибольшее – в Сахалинской области (98,51 %), Республике Карелия (98,06 %), Камчатском крае (97,06 %). На вторичном рынке жилья цены росли в Москве (101,37 %), Санкт-Петербурге (102,13 %), Магаданской (127,78 %) и Московской областях (102,04 %), Карачаево-Черкесской Республике (118,01 %) и Республике Коми (117,71 %) – итого в 78 регионах, в т.ч. в 41 из них выше инфляции. Падение цен происходило лишь в Вологодской (99,75 %) и Тверской (97,14 %) областях, Ненецком автономном округе (99,29 %), Республике Алтай (98,78 %) [5]. Приводя исследуемые тенденции к усредненному значению, можно сделать вывод, что рост цен на жилье соответствовал уровню инфляции и не повлиял на ухудшение показателя доступности жилья в большинстве регионов, сохранявших в период 2010–2013 гг. на первичном и вторичном рынках стабильные значения индекса доступности жилья.

Подводя итог исследованию рынков жилой недвижимости и доступности жилья в регионах, необходимо отметить, что за 2010–2014 гг. достигнуто существенное улучшение их состояния и определены направления дальнейшего развития. Несмотря на некоторое снижение значений показателей состояния региональных рынков жилья в середине исследуемого периода, в 2013 г. посредством реализации мер жилищной политики на уровне регионов в большинстве из них наблюдался стабильный и плавный рост по всем основным показателям, что произошло благодаря комплексному подходу, стимулирующему спрос и предложение одновременно по нескольким взаимосвязанным направлениям: активизация жилищного строительства, снижение ставок по ипотечным кредитам, совершенствование механизма долевого и кооперативного строительства, реализация программ реконструкции ветхого жилого фонда и расселения аварийного жилья, развитие институтов градостроительного регулирования, модернизация концепции пространственного устройства пригородных территорий с выбором малоэтажного домостроения в качестве одного из главных приоритетов развития жилищной сферы региона.

Реализуемые меры поддержки жилищного строительства и регулирования региональных рынков жилья дают основание полагать, что воздействие текущего экономического кризиса на жилищный сектор будет намного ниже прогнозируемых в начале кризиса и он достаточно быстро восстановится в среднесрочной перспективе, предлагая жителям региона современное и комфортабельное жилье по доступным ценам, которое реально улучшит условия жизни. Но для этого в условиях ощутимого снижения темпов роста ипотечного рынка и угрозы сокращения объемов возводимого жилья в регионах необходимо сохранить масштаб реализации мер региональной жилищной политики и уровень поддержки развития жилищного сектора со стороны органов региональной и местной власти.

Рецензенты:

Орехова Е.А., д.э.н., доцент, заведующая кафедрой экономической теории, МБОУ ВПО «Волжский институт экономики, педагогики и права», г. Волжский;

Фролов Д.П., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой маркетинга, ФГАОУ «Волгоградский государственный университет», г. Волгоград.