Анализ предложений недвижимости

Особенности спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Формируется спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов:

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств (доступность финансовых ресурсов); стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; изменение образовательного уровня; изменение уровня преступности и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

5. Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

6. Национальные и культурные условия, традиции населения.

7. Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Следует отметить, что спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем, однако он определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и т.д. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки в регионе могут сдерживать спрос на недвижимость.

Для недвижимости характерна большая положительная эластичность спроса по доходу. Другими словами, изменения покупательной способности оказывает существенное влияние на спрос на недвижимость, хотя и в различной степени для разных видов недвижимости. Например, спрос на сельскохозяйственные земли, как правило, менее эластичен, чем спрос на производственную недвижимость, т.к. спрос на продукцию сельского хозяйства более стабильный при изменении доходов населения. Аналогично, спрос на первоклассные магазины менее эластичен, чем спрос на второстепенные магазины.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Следует отметить, что изменение предложения земли и других объектов недвижимости фактически требует значительного времени, в связи с чем принято различать предложение в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном периодах.

Предложение в краткосрочном (от даты принятия решения об осуществлении проекта до даты завершения строительства) периоде. Поскольку предложение земли в целом как природного ресурса постоянно, то цена земли, также как и других объектов недвижимости, будет определяться исключительно спросом. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. Заметим, что при падении цены практически до нуля предложение объектов недвижимости не уменьшится. Это означает, что альтернативная стоимость «чистой» земли равна нулю; такая ситуация на практике уменьшает действенность ценового механизма и приводит к тому, что для земли (и недвижимости в целом) в течение существенного периода времени предложение неизменно.

Кроме того, недвижимость, в отличие от других потребительских товаров, имеет несопоставимо длительный срок жизни (здания и сооружения городской застройки, как правило, имеют эксплуатационный срок жизни до 100 и более лет). Если не говорить о более долгосрочной перспективе, то здания и сооружения так же неизменны, как и земля, на которой они расположены. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют существенный «запас», что приводит к ослаблению влияния на цены поступающего на рынок нового предложения. То есть предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом.

Предложение в среднесрочном (около 10 лет) и долгосрочном периодах. Очевидно, что использование объектов недвижимости по одному назначению является абстрактной гипотезой. Объективной реальностью является существование множества видов использования объектов недвижимости, которые, как правило, конкурируют между собой и которые как ограниченные ресурсы необходимо эффективно распределять в соответствии с предпочтениями каждого потребителя и общества в целом. Так, в реальной жизни использование земли не однородно: например, различают земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования, и земли, предназначенные для городского строительства. Внутри каждого вида использования существует большое разнообразие типов использования.

Например, сельскохозяйственные земли могут использоваться для производства продуктов овощеводства или животноводства, а городские земли могут использоваться для размещения на них офисной, торговой, жилой или производственных функций. Если вводится предположение о возможности нескольких альтернативных использований объектов недвижимости, то, с точки зрения какого-либо одного использования, предложение не может рассматриваться как постоянное, т.к. всегда может быть дополнено за счет объектов недвижимости другого использования, если последнее не является наиболее эффективным. Тогда предложение объектов недвижимости описывается стандартной кривой. Чем больше цена объекта недвижимости, тем больше предложение, которое формируется, в том числе и за счет изменения типов существующего использования.

Итак, изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

— за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

— за счет изменения типа использования недвижимости;

— за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Рыночное взаимодействие спроса и предложения определяет точку равновесия, которая соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию земли (рис. 4.1).

Рис.4.1. Спрос и предложение на рынке недвижимости

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности – наивысшая цена, которую принесет продажа недвижимости на конкурентном и открытом рынке.

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, особенно рынка недвижимого имущества, – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

— о существующих нормах и правилах работы на рынке и их ожидаемых изменениях;

— о структуре спроса и предложения;

— об уровне и динамике цен на различных сегментах рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

— Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ, органов власти субъектов РФ и местного самоуправления;

— заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

— рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

— специальные исследования, опросы;

— информационные системы и базы данных, формируемые специализированными компаниями.

Спрос и предложение на рынке недвижимости Краснодарского края

В июле 2009г. на рынке работают 48 девелоперов, которые строят 178 объектов общей площадью 2 504 000 кв. метров.

По сравнению с июнем 2009г. в июле 2009г. объём жилого многоэтажного строительства не изменился и составил около 2 504 000 кв.м.

Рисунок 7 – Структура сделок на вторичном рынке жилья Краснодара по районам

Объём предложения представляет собой объем строительства в июле 2009г. составляет 2 504 000 кв.м. Из них строится 2 250 440 кв.м, 15% этих площадей строятся неактивно. Около 10% от общего объёма строительства заморожено. За 7 месяцев 2009г. в продажу поступило 16 новых объектов общей площадью 236 300 кв.м. В июле 2009г. в продажу не поступило ни одного нового объекта.

Графическое представление уровня оборачиваемости, объема предложения и сделок помогает образно представить действительную ситуацию на краснодарском рынке жилой недвижимости (рис. 8).

В июле 2009г. по сравнению с июнем 2009г. товарный запас застройщиков снизился на 1,7%, так как в продажу пока не поступило ни одного нового объекта. За 7 месяцев 2009 г. товарный запас в целом по рынку вырос на 13%, так как новые объекты в течение 1кв.2009г. продолжали поступать в продажу несмотря на кризис, а спрос значительно упал. Затоваривание рынка наблюдалось с начала 2008г., что негативно повлияло на уровень продаж.

Рисунок 8 – Пузырьковая диаграмма динамического равновесия рынка жилой недвижимости Краснодара

Рисунок 9 – Секторная диаграмма спроса на рынке в г. Краснодаре на 1 апреля 2009г

В июле 2009г. объем продаж по отношению к июню 2009г. снизился на 14%. По сравнению с июнем 2009г. доля продаж сегмента кирпично-монолитного и монолитного жилья в июле 2009г. снизились на 12%. Доли продаж остальных сегментов в общем объёме реализации показали положительную динамику.

В июле 2009г. основной объём продаж квартир по-прежнему сосредоточен в сегменте кирпично-монолитного и монолитного жилья. На втором месте по объёму продаж – квартиры в блочных домах.

Цена метра в строящихся домах г.Краснодара находится в диапазоне от 30 000 до 60 000 рублей за квадратный метра, а средний уровень цен в июле 2009г. составляет около 41 230 руб/кв.метр. Финансовые условия девелоперов постоянно меняются, становясь более доступными для покупателей.

Рисунок 10 – Секторная диаграмма предложения на рынке в г. Краснодаре на 1 апреля 2009г

В числе новых тенденций – предоставление значительных скидок не только при 100% оплате, но и при оплате большей части стоимости квартиры.

Фактическая цена сделки в некоторых случаях существенно отличается от базовой прайсовой цены даже при покупке квартиры в рассрочку.

На рынке вторичной недвижимости Краснодара в 2009 году произошло снижение цен на 16%, которое сменилось некоторой стабилизацией ситуации в мае-июне 2009г. Рынок недвижимости немного активизировался, увеличилось количество сделок. Стоит отметить, что рынок Краснодара находится в нижней точке уровня цен, что очень выгодно для инвестирования средств. Кроме того, уровень цен достаточно низок относительно предложений в популярных городах, что вызывает повышенный интерес инвесторов.

В конце 2009-начале 2010 года прогнозируется увеличение цены вследствие активизации спроса на жильё.

Рисунок 11 – Реальные сделки, совершенные на рынке недвижимости г. Краснодара на 1 апреля 2009г

Очевидно, что в сегменте жилой недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе стоит ожидать ценовой коррекции вниз во всех сегментах, которая будет обусловлена дисбалансом предложения и спроса. Объемы предложения будут значительно превышать объемы спроса: на вторичный рынок массово поступают инвестиционные квартиры, продавцы которых стремятся зафиксировать прибыль в ожидании падения цен, на первичном рынке застройщики также будут стремиться распродать как можно больше квартир, чтобы высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов.

Спрос при этом будет оставаться достаточно ограниченным, на что повлияет снижение доходов и уровня жизни, серьезное сокращение занятости среди платежеспособного населения, сужение возможностей ипотечного кредитования, а также «психологический фактор»: покупатели в ожидании падения цен, покупку квартир, как правило, откладывают. Таким образом, в кратко– и среднесрочной перспективе, до момента наступления относительной стабилизации на рынке и локализации кризиса, можно ожидать продолжения снижения цен, и в первую очередь, цен реальных сделок. Ценовая стабилизация на первичном рынке жилья Краснодара наблюдается уже 3 месяца.

В долгосрочной же перспективе можно ожидать возобновления активности рынка. С одной стороны, это будет вызвано существенным сокращением объемов нового предложения: девелоперы будут вынуждены отказаться от реализации ряда проектов, сроки реализации отдельных проектов будут отложены. С другой стороны, спрос может активизироваться достаточно быстро: сниженные цены привлекут инвесторов, играющих на повышение рынка, а также покупателей, неудовлетворенных жилищными условиями. Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в городе сохранится.

Кроме того, кризис может оказать и положительное влияние на рынок недвижимости.

Девелоперы могут отказаться от наименее реалистичных и низколиквидных проектов, снизятся цены на услуги подрядчиков, повысится доступность земельных участков, активизируется спрос на жилье вследствие снижения цен.

Начиная со II квартала 2009г, рынок начал относительно стабилизироваться. В настоящий момент ситуация, действительно, непростая, и по разным оценкам она продлится 1,5-3 года.

Важнейшими категориями микроэкономического анализа являются спрос и предложение, которые подчинены действию определенных законов. Согласно закону спроса потребители готовы приобрести по низкой цене большее количество товара, чем по высокой; между ценой и величиной спроса существует обратная зависимость. Закон предложения в условиях рынка предусматривает прямую зависимость между ценой и объемом предлагаемого к продаже товара: по более высокой цене производитель готов выпускать и продавать большее количество товара, чем по низкой.

В ходе исследования была достигнута поставленная цель работы – исследованы спрос и предложение как факторы рынка.

В ходе проведанного исследования решены сформулированные в начале работы задачи работы: выявлена сущность и значение экономических понятий «спрос» и «предложение»; исследован механизм спроса и предложения; рассмотрена и выяснена сущность и содержание законов спроса и предложения; объяснена сущность понятия эластичность спроса, эластичность предложения; обратить внимание на эффекты парадокса и эффекты спроса; выявлены особенности трактовки факторов спроса и предложения в различных экономических теориях; проанализированы проблемы соотношения спроса и предложения в современной российской экономике.

Спрос – это тот возможный объем купли товара в зависимости от установления цены на этот товар, выражающий платежеспособную потребность, которую покупатели могут и намерены заплатить за нужные им товары.

Предложение – это совокупность товаров и услуг, которые находятся на рынке или могут были доставлены на него. Предложение характеризует возможность и желание продавца (производителя) предлагать свои товары для продажи на рынке по определенным ценам. Такое определение обрисовывает предложение и отражает его сущность с качественной стороны. В количественном плане предложение характеризуется его величиной, объемом. Объем, величина предложения — это количество продукта (товара, услуг), которое продавец (производитель) желает, может и способен в соответствии с наличием или производственными возможностями предложить для продажи на рынке в течение некоторого периода времени по определенным ценам

Механизм спроса подчиняется определенному закону – закону спроса, который проявляет свое действие в том, что при прочих неизменных факторах величина и объем спроса уменьшается по мере увеличения цены товара, что выражается математически обратно пропорциональной зависимостью между величиной спроса и ценой на товар. При уменьшении цены товара увеличивается спрос на него, что объясняется тремя эффектами – эффектом роста выгоды (любая покупка имеет объективным пределом равенство расходов на приобретение товара и полезности от него); эффектом дохода (сниженная цена позволяет на прежнюю сумму расходов на данный товар приобрести его в большем размере, означающем увеличению денежного дохода покупателя); эффектом замещения (подешевевший товар относительно удорожает другие товары). В то же время следует учитывать и то, что обратная зависимость величины спроса от динамики цены также определяется законом спроса., и в связи с чем следует рассматривать три «парадокса» спроса. Первый «парадокс» определяет то, что на динамику спроса влияет не только реальная ценовая динамика, но и ожидаемая цена. Второй «парадокс» определяет факт снижения цены может стимулировать падение спроса. Третий «парадокс» – это устойчивый, «нереагирующий» спроса на традиционно дорогие товары.

Степень зависимости величины спроса от цены товара называют эластичностью спроса. На величину спроса влияют как ценовые, так и неценовые факторы, к которым относят: доходы населения, спроса и цены на сопряженные товары, размер предложения, число покупателей, предпочтения покупателей, потребительские ожидания.

Предложение – это желание и способность продавцов поставлять на рынок товары и услуги для продажи в зависимости от их цены.

Как и объем спроса, величина предложения зависит не только от цены, но и от ряда неценовых факторов, включая производственные возможности, состояние технологии, ресурсное обеспечение, уровень цен на другие товары, инфляционные ожидания.

Предложение, как и спрос, может быть низкоэластичным либо высокоэластичным в зависимости от крутизны кривой предложения, то есть от того, насколько реагирует величина предложения на изменение цены.

Эластичность предложения показывает степень реакции производителя на изменение величины какого либо фактора. Ценовая эластичность предложения характеризует чувствительность изменения объема производства (продаж) к изменению цены товара. Эластичность предложения рассчитывается как отношение процентного изменения количества производимой (продаваемой) продукции к процентному изменению цены. Факторы, влияющие на эластичность предложения: фактор времени; степень сохранности товара, стоимость его хранения; возможности (гибкость) технологического процесса.

О предложении и спросе говорили многие экономисты, такие как Адам Смит (1723 – 1790), Альфред Маршалл (1842-1924) , Давид Риккардо (1772– 1823), Томас Мальтус (1776– 1834), Джон Стюарт Милль (1806– 1873), К. Менгер, Э.Бем-Баверк, У.Джевонс, Дж. Б. Кларк, В. Парето), М. Фридмен, А. Шварц, и др. Были рассмотрены трактовки экономических категорий спроса и предложения различными экономическими школами, представители которых по-разному относились к сущности данных понятий.

Данные трактовки очень расходятся в своем содержании. В классической школе, которое представлено трудами А. Смита, Д. Риккардо, Т. Мальтус, Дж. Ст. Милль, минимальная цена на товар определяется затратами на его производство. Свободная цена на товар устанавливается на основе действия механизма рыночного саморегулирования на основе свободных цен, складывающихся в зависимости от спроса и предложения, которые не должны подвергаться какому-либо регулированию. Маржиналисты (К. Менгер, Э. Беем-Баверк, У. Джевонс, Дж. Б. Кларк, В. Парето) считали, что спрос и предложение определяется «законом убывающей предельной полезности», согласно которому цена на товар определяется его полезностью.

Экономисты неоклассической школы (А. Маршалл, Дж, Робинсон, Э. Чемберлен) использовали синтез классического и маржинального подходов и по их мнению основе рыночного механизма лежит установление цены на товар путем взаимодействия спроса и предложения невмешательства в этот процесс третьей силы. При этом минимальная цена определяется себестоимостью товара, а максимальная цена – предельной полезностью.

В последней главе работы был рассмотрены проявления взаимодействия спроса и предложения в рыночном пространстве нашей страны. Были рассмотрены основные проблемы, связанные с механизмом действия рыночного установления цены на товар на основе спроса и предложения. Отметим, что на равновесие спроса и предложения в условиях российской экономики влияет ряд факторов, если предложение денег сегодня, главным образом, связано с экзогенными факторами (конъюнктурой на мировых товарных рынках), то динамика спроса определяется, прежде всего, факторами эндогенного характера (процессом монетизации экономики).

Спрос и предложение как факторы влияния на стоимость объекта на рынке недвижимости.

Анализ рынка недвижимости – обязательная процедура, выполняемая экспертами оценочных компаний в процессе оценки стоимости недвижимости. Основными факторами влияния на стоимость товаров и услуг являются факторы спроса и предложения. Результатом взаимодействия факторов спроса и предложения являются действующие рынки продавцов и покупателей. Основной развивающей силой на рынках служит конкуренция между продавцами. Конкуренция регулирует отношение спроса и предложения. Рассмотрим подробнее факторы воздействия на деятельность рынка недвижимости.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости

Выделяют следующие факторы влияния на рынок:

• Макроэкономические параметры;
• Политическая и общеэкономическая ситуация в стране;
• Ситуация на финансовом рынке;
• Микроэкономические параметры.

Анализ рынка недвижимости выполняется оценщиками в динамике и в текущий момент времени через взаимосвязь микроэкономических и макроэкономических параметров.

Факторы, влияющие на величину спроса

К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:

1. Платежеспособность населения;
2. Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;
3. Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков;
4. Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей – сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.
5. Доступность и условия финансирования.

Увеличение спроса усиливает активность участников рынка недвижимости. Спрос увеличивают экономические возможности (доходы) будущих потребителей. Снижение спроса вызывает депрессию на рынке.

На рост фактора спроса на рынке недвижимости оказывает влияние рост численности населения. Но следует отметить, что собственно возрастание населения не ведет к активности на рынке. Рост населения должен сопровождаться ростом его платежеспособности. Аналогично отсутствие увеличения населения не всегда плохо сказывается на активности рынка, которая может поддерживаться растущими доходами населения и доступностью финансирования сделок. Результатом увеличения спроса на недвижимость является увеличение платы за аренду, цен продаж на недвижимость. В малом временном периоде более влиятельным на рынок является фактор спроса. Фактору предложения свойственна неэластичность.

Факторы, влияющие на величину предложения

К факторам, влияющим на величину предложения, относятся:

1. Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;
2. Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.

Соотношение спроса и предложения – фактор прямого влияния на стоимость при оценке недвижимости, иных объектов.

Количество незанятых (не сданных в аренду) домов — важнейший показатель тенденций на рынке недвижимости. Высокий процент свободной недвижимости способствует понижению цен на объекты и платы за аренду даже при высоком уровне спроса. Нормативный уровень вакансий составляет для многоквартирных зданий 5%. Для коммерческой недвижимости такой процент выше. Эти соотношения изменяются в зависимости от экономического положения в регионе. При превышении предложения над спросом выше нормативного процента означает наличие на рынке избыточного предложения и недостаточного спроса. Конкуренция приводит к падению ренты, цен, к уменьшению нового строительства.

Таким образом, соотношение факторов спроса и предложения – важный индикатор развития рынка недвижимости.

Анализ рынка недвижимости

Статьи

Анализ рынка недвижимости

Выбор рынка для инвестиций – непростая задача, особенно если это касается рынка недвижимости. Обязательным условием вступления на этот рынок является детальный анализ рынка недвижимости. Существует несколько разновидностей анализа, в зависимости от выбранного рынка:

• Анализ рынка жилой недвижимости – он включает в себя квартиры, коттеджи, таунхаусы и загородные дома, но анализ рынка загородной недвижимости нередко проводится отдельно.
• Анализ рынка коммерческой недвижимости – торговых, офисных, складских и производственных помещений.
• Анализ рынка специальной недвижимости – передаточных устройств и сооружений.

Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.

Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:

• Изучение емкости рынка и его объема.
• Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
• Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
• Анализ объема предложения и его структуры.
• Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
• Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
• Потенциал инноваций на рынке.
• Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.

Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином

Мониторинги и источники данных

Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:

• Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
• Собственные базы данных компании.
• Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
• Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.

Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:

• Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
• Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
• Опросы экспертов в области недвижимости.
• Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
• Прямые опросы и холл-тесты.
• Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.

Методики анализа рынка недвижимости

Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:

• Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
• Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
• Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
• SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
• Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
• Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.

Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.

Анализ предложений недвижимости

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.