Анализ недвижимости пример

Основы анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой са­мостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объектив­ной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).

Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием систе­мы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информаци­оных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обес­печивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассо­циаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информа­ции, необходимой риэлторам);

— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенден­ций развития рынка).

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — про­фессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необхо­димо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.

Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.

Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

— типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

— оперативная оценка средних по типу цен;

— исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

— исследование влияния местоположения на среднюю цену;

— анализ состояния рынка;

— изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэко­номической ситуации в стране;

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

— изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

— изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

— изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

— анализ законодательной и нормативной базы;

— анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подго­товка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодей­ствие с банками, органами управления);

— анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);

— анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сдел­ки (предложение), сделки (фонд);

— анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

— прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

— анализ характера развития и состояния экономики региона;

— анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

— оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недви­жимости;

— анализ ценовой ситуации;

— изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребно­сти на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

— оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

— прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

— описание продвигаемого объекта (услуги);

— описание границ локации (микрорайона);

— изучение предложения объектов-аналогов;

— изучение экономического прогноза для микрорайона;

— изучение субъектов рынка (конкурентов);

— изучение платежеспособного спроса;

— прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

— подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены про­дажи (покупки);

— определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);

— прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);

— определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);

— определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом на­логов и иных отчислений;

— оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

— анализ цен на объекты-аналоги;

— прогнозирование цен на объекты инвестиций;

— изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирова­ния ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;

— оценка и прогнозирование затрат на проект;

— расчет потока доходов;

— расчет налогов и отчислений;

— прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной свя­зи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижи­мости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

— ценовая ситуация на рынке;

— конъюнктура спроса и предложения;

— активность рынка, объем операций на рынке;

— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предме­та исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различ­ных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гис­тограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешно­сти в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля сво­бодных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объек­тов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), диф­ференцированные по типам объектов и районам города и другим призна­кам и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента вы­ставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента коррек­тировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вто­ричном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сде­лок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, час­тотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие кате­гории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2. Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

— накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;

— индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей те­кущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

— анализ и оценка текущего состояния показателей;

— исследование динамики показателей;

— совместное исследование динамики различных показателей;

— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

— прогнозирование тенденций изменения показателей.

В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.

Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

Стандартизованность, используемые в системе классификации объ­ектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследова­ния – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта иссле­дования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объек­тов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Рос­сия).

Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потреб­ностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режи­ме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

Доступность: система должна содержать описания используемых ма­тематических методов и быть доступной пользователю, не имеющему спе­циального образования.

Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых за­дач анализа рынка, и развития методов анализа.

Анализ рынка недвижимости

Статьи

Анализ рынка недвижимости

Выбор рынка для инвестиций – непростая задача, особенно если это касается рынка недвижимости. Обязательным условием вступления на этот рынок является детальный анализ рынка недвижимости. Существует несколько разновидностей анализа, в зависимости от выбранного рынка:

• Анализ рынка жилой недвижимости – он включает в себя квартиры, коттеджи, таунхаусы и загородные дома, но анализ рынка загородной недвижимости нередко проводится отдельно.
• Анализ рынка коммерческой недвижимости – торговых, офисных, складских и производственных помещений.
• Анализ рынка специальной недвижимости – передаточных устройств и сооружений.

Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.

Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:

• Изучение емкости рынка и его объема.
• Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
• Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
• Анализ объема предложения и его структуры.
• Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
• Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
• Потенциал инноваций на рынке.
• Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.

Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином

Мониторинги и источники данных

Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:

• Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
• Собственные базы данных компании.
• Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
• Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.

Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:

• Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
• Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
• Опросы экспертов в области недвижимости.
• Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
• Прямые опросы и холл-тесты.
• Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.

Методики анализа рынка недвижимости

Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:

• Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
• Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
• Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
• SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
• Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
• Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.

Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.

Анализ объекта недвижимости

Основные факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Характеристика объектов аналогов. Инфраструктура района анализируемого объекта. Оценка стоимости объекта недвижимости. Анализ информации по продажам объектов, аналогичных исследуемому.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

АНАЛИЗ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Анализируемый объект — жилое помещение (квартира) Месторасположение: г Хабаровск, район — Краснофлотский, ул. Тихоокеанская 201 корпус «а», квартира 32. Номер в реестре жилищного фонда: р1-55-30412.

Помещение расположено на 9 этаже, общая площадь — 68 м.кв., в том числе жилая — 42,5 м.кв. подсобная (коридор — 10,1 м.кв., кладовая — 1,1 м.кв., кухня — 7,4 м.кв.) — 22,8 м.кв., лоджия — 2,7 м.кв. высота помещений — 2,5 м.кв.

Год постройки здания — 1982. Вид отопления — центральное, конструктивный материал — железобетон. Состояние — хорошее. Наличие коммуникаций — телефонная линия.

Плотность застройки — высокая

Средний возраст окружающих зданий и сооружений: жилых — 25 лет, коммерческих — 5 лет. Транспортная доступность — хорошая. Здание расположено в 50 м. от остановки «Трехгорная». Имеется транспортное сообщение со всеми районами города (автобусная, трамвайная линии). Транспортный поток — плотный, качество дорожного покрытия — хорошее.

Инфраструктура района включает:

— образовательные учреждения: школа №52, детский сад, в 3-х остановках: ТОГУ, ХГАЭП, Автодорожный техникум

— медицинские учреждения: городская больница №10, гинекологическое отделение, стоматология (в пределах 2-х автобусных остановок)

— коммерческие: торговые центры, предприятия общественного питания и прочие — в большом количестве.

Проведем оценку факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, таблица 2.

Таблица 2 — Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Имеет (+У) / не имеет (-)

а) социальные услуги удалены

б) частичное присутствие

в) присутствие всех социальных услуг

УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА

а) удаленные от центра районы

б) районы, примыкающие к центру

г) все виды транспорта

РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м

б) в пределах 500

в) в пределах 1 00

а) загазованность выше ПДК

б) загазованность в пределах ПДК

в) отсутствие загазованности

БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км

в) в пределах 0,0 1

а) выше уровня ПДУ

б) предельно допустимый уровень ПДУ

в ночное время 30 дБ

в дневное время 40 дБ

в) в пределах нормы ПДУ

ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА

ГОД ПОСТРОЙКИ, лет

е) на момент оценки

б) панельный (крупноблочный)

в) панельный утепленный

а) «хрущевка» малосемейная, гостинка

в) «астраханский проект», 135 «А», «Б» серия

г) спецпроект, «румынский дом»

д) «воронежский проект»

б) уличная колонка

г) центральное и колонка

г) 9-й и 8-й для девятиэтажного

д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного

е) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного

ж) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного

з) 1 -и и 2-й этажи двухэтажного

ВЫСОТА ПОТОЛКА, м

ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м 2

в) декоративная плитка

БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ

а) отсутствие балкона (лоджии)

б) сушилка, балкон

б) дерматин, утепленные

в) встроенные шкафы 3 м 2 и др.

г) помещение для сушки

б) затемненность 10-15

в) затемненность до 30

г) затемненность до 50

в) на улицу и во двор

г) ковровое покрытие

г) нужен капитальный ремонт

д) нужен косметический ремонт

а) художественная отделка

Таким образом, средний коэффициент составил 0,997

На следующем этапе оценки проанализируем информацию по продажам объектов, аналогичных исследуемому, таблица 3.

Для выбора объектов-аналогов выберем параметры сравнения:

1) Район — Краснофлотский

2) Площадь — 65-75 м.кв.

3) Состояние — хорошее

4) Этажность — 9-10

5) Расположение на этаже — 6-10

7) Санузел — раздельный

Таблица 3 — Характеристика объектов аналогов [5]

Жилая площадь, м 2

Общая площадь, м 2

Стоимость, тыс. руб.

На следующем этапе оценки скорректируем стоимость анализируемого объекта недвижимости с объектами-аналогами. Учитывая то, что объекты-аналоги по своим характеристикам максимально приближены к объекту оценки, рассчитаем первоначальную нескорректированную стоимость как среднюю по аналогам.

Далее, с учетом корректировочных коэффициентов определим стоимость продажи анализируемого объекта. Результаты оценки приведены в таблице 4.

Таблица 4 — Оценка стоимости объекта недвижимости

1 . Цена продажи

2. Цена за единицу общей площади

3. Цена за единицу полезной площади

Условия рынка (время продажи)

В 50 м.от остановки «Трехгорная»

В 150 м.от остановки «Памятник морякам-амурцам»

В 200 м.от остановки «Трехгорная»

В 50 м.от остановки «84 школа»

В 50 м.от остановки «Трехгорная»

Подъездной ж/д путь

Удаленность от центра

Наличие рядом аналогичных зданий

Таким образом, стоимость продажи оцениваемого объекта составила 2770,2 тыс. рублей.

В данном реферате были рассмотрены 3 аспекта категории «недвижимость»

На первом этапе было рассмотрено государственное управление недвижимостью, которое включает в себя регулирование рынка недвижимости путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление (создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости и др), а также косвенное — т.е. экономические методы управления рынком недвижимости: — налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; — реализация государственных целевых программ; — реформирование жилищно-коммунального хозяйства и другое.

На втором этапе был рассмотрен рынок жилой недвижимости Хабаровска. Основной вывод, который можно сделать в итоге исследования — несмотря на значительные сезонные колебания, а также влияния спада экономики, рынок постоянно и устойчиво растет — как по вводу новых объектов, так и по ценам.

На заключительном этапе была рассчитана стоимость жилой недвижимости.

Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Подобные документы

Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013

Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013

Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010

Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010

Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.

курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015

Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.

реферат [105,9 K], добавлен 25.11.2011

Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015

Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015

Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.

курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008

Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 3::АНАЛИЗ РЫНКА.

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА

3.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ЕГО СТРУКТУРА И ОБЪЕКТЫ.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
* объекты недвижимости
* субъекты рынка
* процессы функционирования рынка
* механизмы (инфраструктуру) рынка.
Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
* земельные участки;
* жилье (жилые здания и помещения);
* нежилые здания и помещения, строения, сооружения;
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1. земельные участки
В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.
Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные зоны:
* жилая;
* общественно-деловая;
* производственная;
* инженерных и транспортных инфраструктур;
* рекреационная;
* сельскохозяйственного использования;
* специального назначения;
* военных объектов;
* иные территориальные зоны.
2. жилье (жилые здания и помещения):
* многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
* индивидуальные и двух — четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа — домовладения и нового типа — коттеджи, таунхаусы);
3. коммерческая недвижимость:
* офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
* гостиницы, мотели, дома отдыха;
* магазины, торговые центры;
* рестораны, кафе и др. пункты общепита;
* пункты бытового обслуживания, сервиса.
4. промышленная недвижимость:
* заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
* мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
* паркинги, гаражи;
* склады, складские помещения.
5. недвижимость социально-культурного назначения: * здания правительственных и административных учреждений;
* культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
* религиозные объекты.

3.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес -операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек — по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.
Целью типизации является выделение групп однородных объектов — как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам) .
Ведущие консультанты рынка начали совместную работу в области исследований, создав Московский Исследовательский Форум (МИФ). В его состав вошли ведущие эксперты сильнейших консультантов по коммерческой недвижимости: Stiles & Riabokobylko, Jones Lange LaSalle, Noble Gibbons и Colliers. Результатом работы форума стало соглашение о создании единой классификации офисных зданий С октября 2002 г. рабочая группа координировала сбор и анализ информации для ее предоставления инвесторам, девелоперам, арендаторам и т.д. С целью предоставления единства информации МИФом был разработан ряд определений, таких как географическое деление, терминология и классификация. Главной задачей данного соглашения являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы на здания класса А и В.
Но следует учесть, что методика и результаты классификации объектов офисной недвижимости по качеству в России относятся только к офисным помещениям т.н. «международного стандарта» (классы А, В и С), в то время как более 80% офисных площадей Москвы, относящихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными этой классификацией. В связи с этим Стерником Геннадием Моисеевичем была разработана своя классификация офисных помещений, опубликованная на сайте http://www.realtymarket.ru.
Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов в Москве при условии выделения шести классов офисов (А, В, С, D, E и F).
Критерии классификации:
* Назначение объектов (принятые названия);
* Возраст здания;
* Расположение;
* Конструктивные решения;
* Планировочные решения;
* Архитектура и отделка;
* Инженерия;
* Инфраструктура и сервис;
* Парковка;
* Управление зданием.
Специалистами Оценщика данная классификация офисных помещений была обобщена: офисные помещения, расположенные в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы были отнесены к классу «С», к офисам класса «D» были отнесены нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады и т.д.).
В результате критерии отнесения офисных помещений к тому или иному классу с учетом двух выше описанных методик представлены в Таблице «Классификация офисных помещений».

3.3. РЫНОК ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Г. МОСКВЫ

Положительные тенденции развития рынка офисных помещений г. Москвы, отмеченные в 2000-2002 гг., получили свое дальнейшее развитие в 2003 г. Начало года характеризовалось высоким уровнем строительной активности и высоким уровнем спроса. По данным компании «Stiles&Riabokobylko Ltd» уровень вакантных площадей невелик и к концу года с учетом вво-да в эксплуатацию нового строительства останется либо на прежнем уровне, либо увеличит-ся на 7,5 – 8%. Однако в 2004 г. может наступить перенасыщение из-за планируемого объе-ма строительства на 2004 г.
Расшифровка районов
В общем, московский рынок офисных помещений в 2003 г. может быть охарактеризован как рынок в «стадии роста» с высоким объемом нового строительства и низким уровнем вакант-ных площадей, который будет немного увеличен в 2004 г.
Предложение на рынке купли – продажи и аренды.
По данным компании «Stiles&Riabokobylko Ltd» в начале 2003 г. было предложено 2,4 млн кв. м офисных помещений, соответствующих международным стандартам (класс «А» и «В»), ожидается, что объем строительства офисных помещений класса «А» и «В» в 2003 г. превы-сит 400 000 кв. м, а следующем появится еще 340 000 кв. м. При этом «Stiles&Riabokobylko Ltd» принимает во внимание только коммерческие проекты без учета государственных ад-министративных зданий.
В течение года будет введено около 212 000 кв. м офисных помещений класса «А» и около 188 000 кв. м офисных помещений класса «В». При этом средний размер зданий в категории «А» составит 10 000 кв. м, а в категории «В» – 4 000 кв. м. Согласно информации, получен-ной от компании «Colliers International», рынку этого все равно будет мало, спрос на офис-ные помещения превышает предложение в среднем в полтора раза. Недостаток адекватных по соотношению цена – качество офисов любой категории ощущается очень сильно.

Диаграмма 1. Предложение офисных площадей класса «А» и «В», занимаемых арендаторами и владельцами площади

В то же время необходимо отметить, что количество офисных площадей, соответствующих международным стандартам класса «А», в Москве ограничено. Несмотря на то, что доста-точно большое количество офисных зданий относят к классу «А» в соответствии с классифи-кацией офисных зданий, принятой в России, только некоторые из них могут быть действи-тельно отнесены к самому высокому классу, удовлетворяющему требованиям западных ин-весторов.
В большинстве случаев уровень вакантных площадей в них близок к 0%, так как большинст-во из них строятся для определенной компании, либо уже имеют предварительные договоры аренды. По данным компании «Colliers International» среди планируемых к введению в 2003 г. офисных помещений только 60 000 кв.м можно отнести к классу «А1», среди них вакантно не более 10 000 кв.м.
Вследствие того, что существуют значительные ограничения для появления новых девело-перов и сложности для развития уже присутствующих на рынке офисной недвижимости, можно говорить, что в ближайшие годы не будет наблюдаться существенный рост предло-жений офисов класса «А1».
Основными барьерами процесса развития являются:
1. Наличие специфических политических и экономических рисков ограничивает приток ино-странных девелоперов.
2. Многие российские девелоперы не обладают достаточной экспертизой для разработки и строительства офисных зданий, чьи характеристики соответствовали бы международным стандартам.
3. Ограниченное количество свободных земельных участков, пригодных для строительства офисных зданий высокого класса.
4. Сложная процедура получения согласований, необходимых для процесса девелопмента.
5. Участие московского правительства в разработке части подобных проектов.
В разрезе динамики изменения вакантных площадей по офисным помещениям класса «А» и «В» можно отметить, что уровень вакантных площадей класса «А» останется постоянным в течение 2003 г., уровень помещений класса «В» несколько увеличится.

Анализ недвижимости пример

Самостоятельный сравнительный рыночный анализ стоимости квартир

Только самостоятельное и внимательное изучение конкурентов приближает человека к пониманию формирования стоимости на рынке недвижимости и эффективнее позволяет сохранять цену во время переговоров с покупателем.

Посещать квартиры конкурентов, – это лучший способ вывести среднерыночную стоимость своей.

⠀⠀Понятно, что при определении рыночной цены на недвижимость методом сравнения, легко обнаружить много значимых параметров.

⠀⠀Очевидное не всегда очевидное для всех, поэтому, вместе с приобретением знания о своих конкурентах, мы получаем и силу; знания своих конкурентов обладают силой, если знать их и применять.

⠀⠀Такой подход применим при серьёзном желании максимально точно определить цену и продать квартиру по средней рыночной стоимости.

⠀⠀ Лёгкий пример: если стало известно, что покупателю важно светящее по утрам, а не по вечерам солнце, то этим нужно пользоваться. Покупатели в некоторых случаях при торге опираются на другие предложения квартир, говоря что-то вроде:

⠀⠀– Я смотрел квартиры как ваша там и там. И в первом случае мне скидку предлагают, а во втором этажом лучше.

⠀⠀– Я помню, что вы говорили о важности для вас цикла солнца в квартире и оно должно светить в неё с утра, а у первой квартиры, на сколько мне известно, окна совсем на другую сторону, я там был; а у второй хоть этаж и лучше, но солнце загораживает десятиэтажное здание напротив. Что вы намерены с этим делать?

⠀⠀Ведь, если вы были в тех квартирах, то максимально осведомлены о своей позиции на рынке и легко сможете управлять фактами.

Что делать при самостоятельном определении рыночной стоимости квартиры

Рынком всегда руководили покупатели, они смотрели, сравнивали, предлагали цену.

⠀⠀Чтобы быть более конкурентоспособным знать, какую цену установить за квартиру, важно владеть информацией. Для этого нужно притвориться профессиональным покупателем:

⠀ ⠀1. Вооружиться таблицей сравнительного анализа, представленной ниже; или сделать свою.

⠀⠀ 2. Внести туда схожие квартиры из вашего сегмента. Узнать о большинстве из них можно на досках объявлений. Необходимо обязательно позвонить продавцам; поскольку, серьёзный подход к продаже обязывает выяснить как можно больше информации.

⠀⠀ 3. Одеть «тело» покупателя. Об этом вопросе есть отдельная статья с таблицей для глубокой аналитики рынка:

⠀⠀⠀⠀ 3.1. Позвонить всем продавцам, чтобы посмотреть их квартиры.

⠀⠀⠀⠀ 3.2. Перед просмотром попросить, чтобы продавец взял с собой оригиналы или копии правоустанавливающих документов. Это позволит узнать о юридических подробностях, влияющих на сделку.

⠀⠀⠀⠀ 3.3. Спросить, какой будет окончательная стоимость квартиры, если возникнет желание её купить. Так вы сможете спрогнозировать дальнейшее движение рынка, ведь озвученная стоимость рано или поздно появится и в объявлении о продаже этой квартиры.

⠀⠀ 4. Фиксировать всю полученную информацию в таблицах сравнительного (первичного) ценового анализа; и глубокого исследования каждого объекта.

⠀⠀5 . Сравнить и посчитать.

Скачать таблицу сравнительного рыночного анализа.docx

Пример заполненной таблицы сравнительного рыночного анализа.pdf

⠀⠀Чтобы упростить определение допустимых рамок в корректировке собственной стоимости и цен конкурентов, я рекомендую задать себе следующие вопросы:

⠀⠀ 1. За сколько продаем?

⠀ ⠀2. Почему цена именно такая?

⠀ ⠀3. Сколько эта цена будет актуальна?

⠀ ⠀4. Как цена будет изменяться во времени?

⠀⠀5. Какой будет окончательная приемлемая цена?

⠀⠀ 6. Будут ли разные цены для разных групп покупателей?

⠀⠀Существует две альтернативы самостоятельному способу оценки: обращение в агентство недвижимости, либо к профессиональному риэлтору.

Хотите, оставить заявку на оценку квартиры?

Расчёт стоимости недвижимости онлайн

«Лёгким движением руки брюки превращаются; брюки превращаются; брюки превращаются в элегантные шорты.»
© КФ. Бриллиантовая рука.

⠀⠀Онлайн сервисы – простой и бесплатный способ узнать цену на квартиру по указываемому адресу, но, как и брюки – не надёжный.

Калькуляторы средней цены на квартиру

⠀⠀Сервисы-калькуляторы для оценки недвижимости позволяют рассчитать стоимость недвижимости онлайн. Однако, они используют излишнюю информацию в то же время упуская важные параметры для сравнения и не способны проанализировать цену спроса на недвижимость во время показа; потому что сайт не может лично пройти по двору, подойти к крыльцу, почувствовать чистоту или загазованность воздуха; зайти в подъезд дома и оценить его чистоту; зайти в квартиру любого собственника, продававшего или продающего. Сайт не способен выглянуть в окно и тем более провести показ квартиры.

⠀⠀Полученный таким образом отчёт о рыночной стоимости недвижимости не включает значимые и весомые во время торга параметры. Он просто не точен.

Из вышенаписанного рождаются 2 правила для продавца недвижимости

⠀⠀ 1 Правило. Делать фотографии перечисленных выше вещей для объявления, это позволяет заранее удовлетворить часть требований и любопытства тех, кому нужна недвижимость, имеющая схожие характеристики.

⠀ ⠀2 Правило. Результаты определения цены на квартиру, вычисляемые подобными сайтами – информация легко и бесплатно добытая. А «полезности», всё-таки, добываются трудом и/или платно.

⠀⠀Точному определению цены помогает обнаружение конкурентных преимуществ похожего жилья, выставленного на рынке, а не слепое полагание на программы.

⠀⠀Как искать преимущества и пользоваться ими с этапа написания объявления и во время показов, читайте в статье:

Пять сайтов с функцией определения цены недвижимости

⠀⠀Площадки, делающие расчёт стоимости жилья онлайн, исходя из предложений на их сайте недвижимости:

⠀⠀ 1. Сайт Центрального Информационного Агентства Недвижимости ЦИАН:

⠀ ⠀2. Сайт о недвижимости:

⠀⠀ 3. Сервис по оценке от Рекламного Информационного Портала «РЕИНПОРТ недвижимость»:

⠀ ⠀4. Сервис расчёта стоимости недвижимости от разработчиков Авито на сервисе Domofond:

⠀ ⠀5. Онлайн оценка истории цен на недвижимость от Яндекса. Позволяет узнать онлайн за сколько продавались и/или сдавались квартиры по определённому адресу:

Узнайте, как выглядят по-настоящему продающие объявления в моих кейсах:

Кейсы Алексея Кравченко

Заказ оценки квартиры у профессионального риэлтора

Профессионал всегда отличался от толпы; это просто заметить.

⠀⠀Просто смотрите за тем, как много инструментов использует риэлтор и какими знаниями располагает; делайте заказ только на основании этих данных.

⠀⠀Следует понимать, что оценку рыночной стоимости недвижимости с обходом конкурентов, риэлтор сделает либо на основании оплаты за такую работу, либо при подписанном эксклюзивном договоре. Иначе, максимум, на который можно рассчитывать – это анализ с прозвоном конкурентов.

Заказ оценки квартиры в агентстве недвижимости

В агентстве недвижимости работают риэлторы; профессиональные и нет. Если придерживаться предыдущего пункта, то ошибка маловероятна.

⠀⠀Не выбирайте риэлтора на удачу. Проследите за тем, какие инструменты ему известны и что он использует. И когда найдёте действительно стоящего профессионала, тогда смело нанимайте его для оценки, или заключайте договор для продажи.

⠀⠀Бытует мнение, что, если пригласить к оценке и продаже сразу нескольких риэлторов, то это может приблизить сделку за счёт усилий каждого из них. Некоторые собственники во время таких «крысиных бегов» дополнительно прилагают ещё и собственные усилия. Следует понимать, что чаще всего в описанном случае инструменты и навыки собственника и «нанятых» риэлторов будут совпадать; это не только не прибавит точности в определении рыночной стоимости недвижимости, но и снизит эффективность продажи, создав в будущем засоренность пространства на некоторых досках, что может даже привести к искусственному снижению стоимости.

Настоящий эксперт обладает заметным количеством инструментов и работает только по договору.

Хотите, чтобы я занялся продажей вашей недвижимости?

Единственный способ оценить квартиру для покупателя с ипотекой

Средняя рыночная стоимость и цена оценщика могут значительно отличаться в определённых далее случаях.

⠀⠀Оценочные компании разрабатывают специальный отчёт о рыночной стоимости недвижимости для предоставления в банк.

⠀⠀Сегодня довольно много кампаний, делающих оценку стоимости квартиры для банка в каждом городе, что позволяет выбирать между ними, но в целом они одинаковы.

⠀⠀Отчёт о стоимости имеет ограниченный срок жизни, обычно не превышающий 1 месяц. Общий алгоритм оценки сложен и малоприменим в быту, однако следует знать, что в подавляющем большинстве оценщики не совершают звонков по анализируемым квартирам и, тем более, не посещают их, что значительно снижает точность отчёта по отношению к настоящим ценам.

⠀⠀Случается так, что некоторые риэлторы размещают «заманушки» ценой ниже рынка для получения звонков. Если подобные риэлторы облюбовали ваш район, тогда в отчёт оценщика попадут варианты со сниженной стоимостью; а, как вы, наверное, знаете, банк обычно предоставляет 80-90% от цены квартиры в отчёте оценщика. Покупателю просто может не хватить собственных денег для погашения возникшей разницы.

⠀⠀Как следствие – малоэффективное средство для точной аналитики рынка.

⠀ ⠀Несоблюдение этого правила усложнит жизнь с ипотечными покупателями и может снизить среднерыночную стоимость квартиры в отчёте до минимальной.

⠀⠀ Правило: Следите за «заманушками» на вашу квартиру, чтобы при необходимости оценки для банка, отчёт был приближен к реальности.

⠀⠀Если рынок наполнен продавцами с завышенными, по сравнению с вашей, ценами, тогда не заморачивайтесь на этот счёт.

⠀⠀Некоторые банки не сотрудничают с некоторыми оценочными организациями, поэтому всегда уточняйте в банке список оценщиков, отчёты которых он готов принять на текущий момент.